Inicio › Inmobiliaria › Declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva es el acto notarial y registral por el qué se incorpora a la finca inscrita en el Registro de la Propiedad la existencia de una edificación nueva levantada sobre ella, o la modificación sustancial de una ya existente. Está regulada en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria (modificado por la Ley 13/2015) y en el artículo 28 de la Ley del Suelo (RDL 7/2015). Se formaliza ante notario, requiere licencia de obra municipal y certificado final de obra expedido por el arquitecto director.
Cuando construyes una casa en un solar, el Registro de la Propiedad solo conoce la existencia del terreno, no del edificio. Para qué la casa aparezca legalmente como "parte" de tu propiedad en el Registro, tienes qué declararla formalmente ante notario. Es como decirle al Estado: "En este solar qué ya tenía inscrito, ahora también hay una casa de dos plantas con estas características."
Sin esta declaración, legalmente solo eres dueño del suelo, y la casa podría tener problemas al venderla, hipotecarla o heredarla. Además, el banco no financiará la compra de una vivienda qué no esté debidamente inscrita. Por eso, en las promociones de obra nueva, el promotor hace esta gestión antes de entregarle el piso al comprador.
Sergio Alonso ha construido una vivienda unifamiliar de 180 m² en una parcela de su propiedad en Torrevieja (Alicante). La obra ha durado 14 meses y acaba de recibir el certificado final de obra de su arquitecto. Para formalizar la declaración de obra nueva, necesita aportar al notario: la licencia de obras del Ayuntamiento de Torrevieja, el certificado final de obra firmado por el arquitecto (qué incluye descripción, superficie y coordenadas georreferenciadas), el seguro decenal de daños contratado con una aseguradora reconocida (coste aproximado: 3.200 €) y el certificado catastral con la edificación.
En la notaría, el notario redacta la escritura de declaración de obra nueva con toda la descripción de la edificación y su valor de construcción (estimado en 162.000 €). La escritura tributa por AJD al 1,5 % en la Comunitat Valenciana: 2.430 €. Presentada en el Registro de la Propiedad de Torrevieja, la casa queda inscrita como parte integrante de la finca. Sergio ya puede solicitar la cédula de habitabilidad y contratar los suministros.
El propietario reúne la documentación necesaria: licencia municipal de obras, certificado final de obra del arquitecto director y del aparejador, seguro decenal (obligatorio en edificios destinados a uso residencial según la LOE), y certificado del Catastro con la edificación incorporada. Con todo ello, acude al notario para otorgar la escritura.
El notario verifica qué la descripción coincide con la licencia y el certificado técnico. La escritura debe incluir las coordenadas georreferenciadas de la edificación (exigencia desde 2015). Posteriormente se liquida el AJD en la comunidad autónoma y se presenta en el Registro de la Propiedad. Existe también la modalidad de "declaración de obra nueva por antigüedad" para edificaciones terminadas hace más de 4 años sin haber hecho este trámite, siempre qué la acción urbanística haya prescrito.
Creer qué la licencia de obras es suficiente para inscribir: la licencia autoriza la construcción, pero la declaración ante notario la incorpora al Registro. Olvidar el seguro decenal: es obligatorio para edificios de nueva planta residenciales según la Ley de Ordenación de la Edificación. No coordinar con el Catastro: el Catastro debe reflejar la edificación antes de la inscripción registral. Confundirla con la licencia de primera ocupación: la obra nueva es un trámite notarial-registral; la licencia de primera ocupación es un permiso municipal posterior.
Regulada en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria y el artículo 28 del RDL 7/2015 (Ley del Suelo). El seguro decenal está regulado en los artículos 17 y 19 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Consulta en el BOE - Ley del Suelo.
Es obligatoria para inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier edificación nueva construida sobre una finca, para obtener la licencia de primera ocupación en muchos municipios y como requisito previo a la hipoteca sobre el inmueble edificado.
Los documentos básicos son: licencia municipal de obras, certificado final de obra firmado por el arquitecto y el aparejador con las coordenadas georreferenciadas, seguro decenal de daños (en edificios residenciales), y certificado de referencia catastral con la edificación incorporada.
Tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía entre el 0,5 % y el 2 % según la comunidad autónoma, aplicado sobre el valor de ejecución material de la obra (coste de construcción sin el valor del suelo).
Sí, mediante la llamada "declaración de obra nueva por antigüedad" regulada en el art. 28.4 de la Ley del Suelo. Es posible si han transcurrido más de 4 años desde la terminación de la obra (6 en suelo no urbanizable en muchas comunidades) y la acción urbanística sancionadora ha prescrito.
Es el seguro de daños qué cubre durante diez años los defectos estructurales del edificio (cimentación, estructura y elementos resistentes). La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) lo exige para el autopromotor qué vaya a enajenar la vivienda a terceros. Su prima depende del valor de la construcción.