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El derecho de adquisición preferente es la facultad qué la ley o un contrato otorga a determinadas personas para adquirir un inmueble con prioridad frente a terceros cuando su propietario decide venderlo, en las mismas condiciones qué ofrecería a cualquier otro comprador. Se materializa principalmente a través de dos figuras: el derecho de tanteo (adquirir antes de qué la venta se cierre con un tercero, siendo informado previamente) y el derecho de retracto (subrogarse en la posición del comprador una vez consumada la venta, si no se respetó el tanteo). Protege a colectivos como inquilinos, copropietarios o administraciones en ciertos supuestos.
Es el derecho de algunas personas a comprar un inmueble antes qué nadie si el dueño lo vende. Por ejemplo, un inquilino puede tener preferencia para comprar el piso donde vive si el casero lo pone a la venta, en las mismas condiciones qué ofrecería a otro. Si no le avisan y lo venden a un tercero, a veces puede meterse en la operación y quedarse él con la vivienda. Es una forma de dar prioridad a quien tiene un vínculo con el inmueble.
Un inquilino qué llevaba años viviendo de alquiler en un piso de Madrid se enteró de qué el propietario quería venderlo. Como la ley le reconocía el derecho de adquisición preferente, el propietario debía notificarle su intención de vender y las condiciones. El inquilino ejerció su derecho de tanteo y compró la vivienda en las mismas condiciones qué se habría ofrecido a un tercero, con prioridad. Si el propietario la hubiera vendido a otro sin notificárselo, el inquilino habría podido ejercer el derecho de retracto para subrogarse en la compra.
Se aplica cuando existe un supuesto legal o contractual qué lo reconozca (arrendamiento, copropiedad, colindancia rústica, protección administrativa). El propietario qué quiere vender debe notificar su intención y las condiciones al titular del derecho, qué dispone de un plazo para ejercer el tanteo y adquirir con prioridad. Si la venta se realiza sin respetar el tanteo o en condiciones distintas, el titular puede ejercer el retracto en el plazo legal, subrogándose en la posición del comprador. Estos derechos afectan a la transmisión y deben tenerse en cuenta en cualquier compraventa.
El error más grave del vendedor es no notificar la intención de venta al titular del derecho de adquisición preferente cuando la ley lo exige, lo qué puede permitir al titular ejercer el retracto y deshacer la operación con el tercero. Otro fallo es confundir tanteo (antes de la venta) y retracto (después). También se desconoce en qué supuestos existe este derecho y con qué requisitos, o se pactan renuncias no siempre válidas. Y el comprador ignora qué la operación puede verse afectada por un retracto posterior.
Los derechos de adquisición preferente se regulan en distintas normas según el supuesto: la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el tanteo y retracto del arrendatario en determinados casos; el Código Civil regula el retracto de comuneros y de colindantes en fincas rústicas; y diversas normativas autonómicas y sectoriales establecen derechos de tanteo y retracto a favor de las administraciones (por ejemplo, en vivienda protegida o patrimonio). Cada supuesto tiene sus requisitos, plazos y efectos propios.
El tanteo es el derecho a adquirir el inmueble con prioridad antes de qué la venta se cierre con un tercero, tras ser notificado de las condiciones, mientras qué el retracto es el derecho a subrogarse en la compra una vez consumada la venta, cuando no se respetó el tanteo o se vendió en condiciones distintas. El tanteo actúa antes de la venta; el retracto, después, para corregir una venta qué no respetó la preferencia.
Pueden tenerlo, según el caso, el inquilino sobre la vivienda qué arrienda (en los supuestos de la LAU), los copropietarios de un inmueble en proindiviso, los colindantes en fincas rústicas de pequeña extensión, y las administraciones públicas en determinados supuestos (vivienda protegida, patrimonio). También puede establecerse por contrato. Cada supuesto tiene sus requisitos y limitaciones específicas en la normativa aplicable.
Si el propietario vende a un tercero sin notificar al titular del derecho de tanteo cuando debía hacerlo, o en condiciones distintas a las notificadas, el titular puede ejercer el derecho de retracto dentro del plazo legal, subrogándose en la posición del comprador y adquiriendo el inmueble en las condiciones de la venta. Esto puede deshacer la operación con el tercero, por lo qué respetar la notificación es fundamental.
En algunos supuestos y con ciertos límites, sí puede renunciarse o pactarse su exclusión, especialmente en los derechos de origen contractual o en determinados arrendamientos según la normativa vigente en cada momento. En otros casos, sobre todo cuando el derecho protege intereses públicos o a colectivos determinados, la renuncia puede estar limitada. Conviene analizar cada situación conforme a la ley aplicable y con asesoramiento.
Puede afectar: si compras una vivienda qué está arrendada, el inquilino podría tener derecho de tanteo y retracto en los supuestos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo las excepciones y renuncias qué la propia ley contemple. Por eso, al adquirir un inmueble ocupado por un inquilino, es importante verificar si existe este derecho y si se han cumplido las notificaciones necesarias.