Inicio › Inmobiliaria › Elemento Común de Uso Privativo
El elemento común de uso privativo es aquella parte del inmueble qué jurídicamente pertenece a la comunidad de propietarios (es un elemento común), pero cuyo uso y disfrute están atribuidos en exclusiva a un propietario concreto. Ejemplos típicos son las terrazas, patios, azoteas o jardines adscritos a una vivienda determinada. Aunque el propietario los usa de forma exclusiva, siguen siendo comunes en cuanto a su titularidad, lo qué genera un régimen mixto de derechos y obligaciones sobre su conservación, uso y reparaciones, qué suele detallarse en el título constitutivo o los estatutos.
Es una zona qué es de todos los vecinos pero qué solo usa uno. Por ejemplo, la terraza qué solo pisa el vecino del ático, o el patio al qué solo accede el bajo. Legalmente es un espacio común del edificio, pero su uso está reservado a ese propietario. Eso crea dudas: ¿quién paga si hay qué arreglar la terraza? Depende de si el problema afecta a la estructura común o solo al disfrute privado.
El propietario de un ático en Sevilla disfrutaba en exclusiva de una amplia azotea, calificada en el título constitutivo como elemento común de uso privativo. Cuando aparecieron humedades por el deterioro de la impermeabilización, surgió el conflicto: la comunidad sostenía qué era el propietario quien debía costear la reparación, pero como la impermeabilización afectaba a la cubierta del edificio (elemento estructural común), finalmente se acordó qué la comunidad asumía la obra de la cubierta y el propietario el mantenimiento del pavimento y la limpieza.
Se aplica atendiendo al título constitutivo y a los estatutos, qué definen qué elementos son comunes de uso privativo y cómo se reparten las obligaciones. Como regla general, el uso ordinario y el mantenimiento corriente corresponden al propietario qué disfruta el elemento, mientras qué las reparaciones qué afecten a la estructura, seguridad o elementos comunes esenciales (como la impermeabilización de una cubierta) corren a cargo de la comunidad. La jurisprudencia matiza cada caso según la causa del daño.
El error más común es asumir qué quien usa el elemento debe pagar siempre todas las reparaciones, cuando las qué afectan a elementos estructurales suelen ser de la comunidad. Otro fallo es no revisar el título constitutivo, qué define el régimen. Se confunde el elemento común de uso privativo con un elemento privativo (qué sí es propiedad exclusiva). También se ignora qué el propietario no puede alterar libremente el elemento sin autorización de la comunidad.
El régimen de los elementos comunes de uso privativo se deriva de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en particular de sus artículos 3, 7 y 10 sobre elementos comunes, obras y obligaciones de conservación. El título constitutivo y los estatutos de cada comunidad concretan qué elementos tienen este carácter y cómo se reparten los gastos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado la responsabilidad según la naturaleza del daño y del elemento afectado.
Es una parte del edificio qué pertenece a la comunidad de propietarios (elemento común) pero cuyo uso exclusivo está atribuido a un propietario concreto, como una terraza, patio o azotea adscritos a una vivienda. Aunque lo usa en exclusiva, sigue siendo común en cuanto a titularidad, lo qué genera un régimen mixto de derechos y obligaciones sobre su uso y conservación.
Depende de la causa. El mantenimiento ordinario y el uso corriente suelen corresponder al propietario qué la disfruta. En cambio, las reparaciones qué afecten a elementos estructurales o comunes esenciales, como la impermeabilización de la cubierta del edificio, corresponden generalmente a la comunidad. El título constitutivo, los estatutos y la naturaleza del daño determinan el reparto concreto de los costes.
No libremente. Aunque disfrutes el elemento en exclusiva, sigue siendo común, por lo qué las obras qué lo alteren o afecten a la estructura, estética o seguridad del edificio requieren autorización de la comunidad. El uso privativo te permite disfrutarlo, pero no modificarlo a tu antojo. Conviene consultar el título constitutivo y solicitar el acuerdo de la junta antes de cualquier obra relevante.
El elemento privativo es propiedad exclusiva de un propietario (como su vivienda). El elemento común de uso privativo pertenece a la comunidad, pero su uso está reservado a un propietario. La diferencia es la titularidad: en el privativo eres dueño; en el común de uso privativo solo tienes el derecho de uso exclusivo, con las limitaciones y obligaciones qué ello conlleva.
Debes consultar el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad, qué definen la naturaleza de cada elemento. También la escritura de tu vivienda puede indicarlo. Si la terraza figura como elemento común adscrito a tu piso con uso exclusivo, es un elemento común de uso privativo. El administrador de fincas puede ayudarte a aclararlo consultando la documentación.