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La ganancia patrimonial inmobiliaria es el beneficio obtenido por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de un inmueble, qué se integra en la base imponible del ahorro del IRPF y tributa según una escala progresiva. Se calcula restando al precio de venta (menos gastos y tributos de la venta) el precio de compra (más gastos, tributos e inversiones de mejora). Existen exenciones relevantes, como la reinversión en vivienda habitual, la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o la aplicación de coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1994.
Es lo qué ganas al vender una casa y por lo qué Hacienda te cobra en la declaración de la renta. Se calcula restando lo qué pagaste al comprar (con sus gastos) de lo qué recibes al vender. Sobre esa ganancia pagas un porcentaje. Pero hay formas de no pagar o pagar menos: si reinviertes en tu nueva vivienda habitual, si tienes más de 65 años y vendes tu casa, o si el inmueble es muy antiguo.
Una contribuyente en Granada compró su segunda vivienda en 2008 por 120.000 euros, con 12.000 de gastos, y la vendió en 2023 por 180.000 euros, con 6.000 de gastos de venta. La ganancia patrimonial fue: 174.000 (180.000 menos 6.000) menos 132.000 (120.000 más 12.000), es decir, 42.000 euros. Sobre esa ganancia aplicó la escala del ahorro del IRPF (tramos del 19 % al 28 %), pagando el impuesto correspondiente en su declaración de la renta del ejercicio de la venta.
Se aplica en la declaración del IRPF del ejercicio en qué se transmite el inmueble. Se calcula la ganancia (valor de transmisión menos valor de adquisición, ajustados por gastos y mejoras) y se integra en la base del ahorro, tributando por tramos. Pueden aplicarse exenciones: reinversión en vivienda habitual, transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual, dación en pago, o coeficientes de abatimiento y de actualización para inmuebles antiguos, con límites.
El error más frecuente es no incluir en el valor de adquisición los gastos e impuestos de la compra ni las mejoras, lo qué aumenta artificialmente la ganancia y el impuesto. Otro fallo es olvidar las exenciones aplicables, como la reinversión. Se confunde la ganancia patrimonial (IRPF, estatal) con la plusvalía municipal (local). También se ignora qué las obras de mera conservación no incrementan el valor de adquisición, a diferencia de las mejoras.
La ganancia patrimonial inmobiliaria se regula en la Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33 y siguientes, qué definen su cálculo, y en las disposiciones sobre coeficientes de abatimiento (disposición transitoria novena) para inmuebles adquiridos antes de 1994. El artículo 38 regula la exención por reinversión en vivienda habitual. El Reglamento del IRPF desarrolla los requisitos. La normativa fija los tramos de la base del ahorro aplicables cada ejercicio.
Se resta al valor de transmisión (precio de venta menos los gastos y tributos qué asume el vendedor) el valor de adquisición (precio de compra más los gastos, tributos e inversiones de mejora). La diferencia positiva es la ganancia patrimonial, qué se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa por tramos progresivos del 19 % al 28 %, según el importe.
Las principales son la exención por reinversión en vivienda habitual (si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra en el plazo legal), la exención total para mayores de 65 años qué venden su vivienda habitual, la exención por reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años, y la dación en pago de la vivienda habitual. Además, existen coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1994.
No. La ganancia patrimonial se declara en el IRPF (impuesto estatal) y grava el beneficio total de la venta. La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local qué grava solo el incremento de valor del suelo urbano. Ambos pueden aplicarse a la misma venta, pero son tributos distintos, con cálculos y administraciones diferentes. Conviene tener en cuenta los dos al vender.
Solo las obras qué constituyan una mejora o ampliación (no las de mera conservación o reparación) incrementan el valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia patrimonial. Debes conservar las facturas qué las acrediten. Pintar o reparar no cuenta; ampliar, instalar mejoras estructurales o de eficiencia energética, sí puede computarse, siempre qué esté debidamente justificado documentalmente.
En la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en qué se transmite el inmueble. Por ejemplo, si vendes en 2024, la ganancia se declara en la renta presentada en 2025. Debes reflejar los valores de adquisición y transmisión y aplicar, en su caso, las exenciones. Conservar las escrituras y justificantes de gastos y mejoras es imprescindible para calcularla correctamente.