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La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo local regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, TRLRHL). Grava el incremento de valor experimentado por el suelo urbano durante el período transcurrido entre su adquisición y su posterior transmisión por venta, herencia o donación. Cada ayuntamiento fija los coeficientes y tipos impositivos dentro de los límites estatales.
Imagina qué compraste un piso hace diez años por 150.000 € y ahora lo vendes por 230.000 €. El suelo sobre el qué está construido ese piso ha ganado valor durante esos diez años porque el barrio ha mejorado, se ha urbanizado el entorno o simplemente ha subido el mercado. El ayuntamiento entiende qué parte de ese "enriquecimiento" del suelo se debe a inversiones públicas (parques, transporte, servicios), y por eso cobra un impuesto sobre ese incremento.
No tributa todo el beneficio de la venta (eso sería el IRPF), sino solo el revalorización teórica del suelo según el valor catastral. Desde 2021, si vendes con pérdidas, puedes demostrar qué no ha habido incremento real y no pagar el impuesto.
Elena Ruiz, vecina de Sevilla, vende en 2024 un piso qué compró en 2014 por 140.000 €. El precio de venta es 210.000 €. El valor catastral del suelo asignado por el Catastro es 45.000 €, con un porcentaje de suelo del 60 % sobre el total catastral.
El ayuntamiento de Sevilla aplica el método objetivo: coeficiente para 10 años = 0,45 (límite máximo legal para ese periodo). La base imponible es: 45.000 € × 0,45 = 20.250 €. Aplicando un tipo municipal del 25 % (el máximo legal es 30 %), la cuota a pagar es 5.062,50 €. Elena tiene 30 días hábiles desde la firma de la escritura para liquidar este impuesto en el Ayuntamiento de Sevilla. Si hubiera vendido por menos de 140.000 €, podría acreditar la pérdida patrimonial y solicitar la no sujeción al impuesto, tras la Sentencia del TC 182/2021.
Una vez firmada la escritura de compraventa, el obligado tributario (el vendedor en ventas, el heredero en herencias) debe presentar la autoliquidación o declaración en el ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble. El plazo es de 30 días hábiles para transmisiones onerosas (ventas) y de 6 meses —prorrogables a 1 año— en transmisiones mortis causa (herencias).
Hay dos métodos de cálculo desde 2021: el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente aprobado por el ayuntamiento) y el método real (diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicado al porcentaje de suelo). El contribuyente puede elegir el qué resulte menor. Para acreditar pérdida real y solicitar la no sujeción, se debe aportar la escritura de adquisición y la de transmisión y presentar una solicitud expresa.
Confundirla con el IRPF: son impuestos distintos; la plusvalía municipal va al ayuntamiento y el IRPF a Hacienda estatal. Creer qué es obligatoria aunque se venda con pérdidas: desde la STC 182/2021 no procede si no hay incremento real. Olvidar el plazo: los 30 días hábiles se cuentan desde la fecha de la escritura, no desde el cobro. No negociar quién la paga: en ventas, la ley la imputa al vendedor, pero las partes pueden pactar en privado qué la asuma el comprador.
Regulada en los artículos 104–110 del TRLRHL (RDL 2/2004), modificados por el Real Decreto-ley 26/2021, aprobado tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021. Cada ayuntamiento aprueba su ordenanza fiscal específica. Consulta el texto en el BOE - TRLRHL.
En las ventas, el vendedor es el sujeto pasivo del impuesto, aunque comprador y vendedor pueden pactar internamente quién lo asume. En herencias y donaciones, el obligado es el adquirente (heredero o donatario).
Desde 2021 existen dos métodos: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente aprobado por el ayuntamiento según años de tenencia) y el real (ganancia real × porcentaje del suelo sobre el valor total). El contribuyente aplica el qué resulte más favorable.
Sí. La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 declaró inconstitucional gravar situaciones sin incremento real. Si el precio de venta es inferior al de compra, puedes solicitar la no sujeción aportando ambas escrituras.
El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para ventas y permutas. En herencias, el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a 1 año mediante solicitud expresa al ayuntamiento.
No. Aunque el marco legal es estatal (TRLRHL), cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes y tipos dentro de los límites máximos qué marca la ley. Los municipios pequeños pueden tener cuotas muy distintas a las grandes ciudades.