Inicio › Inmobiliaria › IBI
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo local de carácter real, directo y periódico regulado en los artículos 60 a 77 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL). Grava la titularidad de bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. El sujeto pasivo es quien ostenta la propiedad, el derecho de usufructo o la concesión administrativa sobre el inmueble a 1 de enero del año en curso. La base imponible es el valor catastral, y cada ayuntamiento fija el tipo impositivo dentro de una banda establecida por la ley estatal.
El IBI es el "alquiler anual" que pagas al ayuntamiento por ser propietario de un inmueble. No importa si vives en él, si está alquilado o si está vacío: si eres el dueño el 1 de enero, pagas ese año.
Su cuantía depende de dos factores: cuánto vale tu piso según el Catastro (el valor catastral, que suele ser inferior al precio de mercado) y qué porcentaje cobra el ayuntamiento de tu ciudad. En una ciudad grande como Madrid o Barcelona sueles pagar más que en un pueblo pequeño, aunque no solo por el tipo, sino también porque los valores catastrales suelen estar más actualizados. El recibo llega normalmente entre septiembre y noviembre y puedes pagarlo domiciliado o en efectivo.
Javier Morales es propietario de un piso en el distrito de Ruzafa, Valencia. El valor catastral del inmueble es de 85.000 €. El Ayuntamiento de Valencia aplica un tipo impositivo del 0,879 % para bienes urbanos (tipo aprobado en la ordenanza fiscal vigente).
El cálculo es directo: 85.000 € × 0,00879 = 747,15 €. Ese es el recibo anual que Javier recibe en octubre. Tiene domiciliado el pago, por lo que el cargo se efectúa automáticamente en su cuenta el último día del período voluntario sin recargo. Si Javier alquila el piso a una inquilina llamada Marta, puede repercutirle el IBI si así lo acuerdan expresamente en el contrato de arrendamiento. Si el piso perteneciera al 50 % a Javier y al 50 % a su hermana, cada uno tributaría por su parte proporcional aunque el recibo llegue conjunto.
El IBI se gestiona de forma casi automática: el ayuntamiento calcula la liquidación y envía el recibo al domicilio fiscal del propietario o lo publica en el Padrón Municipal de Contribuyentes. El período voluntario de pago varía por municipio, pero suele abrirse en septiembre y cerrarse en noviembre.
Si no se domicilia, el propietario puede pagarlo en las oficinas de recaudación municipal, por banca electrónica o en las entidades colaboradoras. En caso de compraventa durante el año, la ley fija que el obligado es el propietario a 1 de enero, pero es habitual que vendedor y comprador prorraten el importe en la escritura. Las exenciones más comunes son para viviendas de entidades sin ánimo de lucro, inmuebles del Estado, la Iglesia Católica y los centros educativos concertados.
Creer que lo paga quien vive en el piso: lo paga el propietario, salvo pacto expreso de repercusión en contrato de alquiler. Confundirlo con la plusvalía municipal: el IBI es anual y por tenencia; la plusvalía se paga solo al transmitir. Ignorar el recibo al comprar un piso: el comprador debe verificar que el vendedor está al día con el IBI antes de firmar. No solicitar exenciones o bonificaciones: familias numerosas, discapacidad o instalación de paneles solares pueden dar derecho a bonificaciones en muchos municipios.
Regulado en los artículos 60–77 del TRLRHL (RDL 2/2004). La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario (refundida en el RDL 1/2004) regula la base imponible. Cada municipio desarrolla su ordenanza fiscal específica. Texto en el BOE.
El propietario del inmueble a 1 de enero del año en cuestión. Si hay varios copropietarios, cada uno responde por su cuota. En alquileres, el propietario sigue siendo el obligado tributario, aunque puede repercutirlo al inquilino si se pacta expresamente en el contrato.
La fórmula es: Valor catastral del inmueble × tipo impositivo fijado por el ayuntamiento = cuota íntegra. Los tipos varían entre el 0,4 % y el 1,1 % para inmuebles urbanos según la población del municipio.
El período voluntario de pago suele abrirse en septiembre o octubre y cerrarse en noviembre o diciembre, dependiendo del municipio. Cada ayuntamiento publica su calendario de cobro anualmente.
Sí. La domiciliación es la modalidad más cómoda y evita olvidos que generan recargos. Algunos ayuntamientos ofrecen un descuento por pago anticipado o fraccionamiento sin intereses para importes elevados.
Pasado el período voluntario, el ayuntamiento aplica un recargo de apremio del 5 %, 10 % o 20 % más intereses de demora. Si la deuda persiste, puede iniciarse un embargo sobre cuentas bancarias o incluso sobre el propio inmueble.