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La novación hipotecaria es el acuerdo entre el prestatario y su entidad financiera para modificar una o varias condiciones del préstamo hipotecario existente, sin cambiar de banco. Puede afectar al tipo de interés, al plazo, al sistema de amortización, a la cuota, al importe pendiente o a la sustitución de garantías. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro. La novación permite adaptar la hipoteca a nuevas circunstancias (por ejemplo, pasar de variable a fija o ampliar el plazo) manteniendo la relación con la misma entidad.
Es renegociar tu hipoteca con tu propio banco. Si tu situación cambia o hay mejores condiciones en el mercado, en lugar de cambiar de banco puedes pedir al tuyo qué modifique tu hipoteca: bajar el tipo, alargar el plazo para pagar menos cada mes o pasar de interés variable a fijo. Si el banco acepta, se firma ante notario. Suele ser más barato qué llevarte la hipoteca a otra entidad.
Un propietario en Valladolid tenía una hipoteca variable ligada al euríbor y, ante la subida de este, temía qué su cuota siguiera creciendo. En vez de subrogarse a otro banco, negoció con su entidad una novación para pasar a tipo fijo del 3,20 % durante el resto del préstamo. Firmaron la escritura de novación, con una comisión del 0,15 % sobre el capital pendiente, y su cuota quedó estabilizada, protegiéndose de futuras subidas del euríbor sin necesidad de cambiar de banco.
Se aplica solicitando al banco la modificación deseada; si la acepta, se pacta la nueva condición y se formaliza en escritura pública ante notario, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad. La Ley 2/1994 y la Ley 5/2019 limitan las comisiones por novación, especialmente cuando se pasa de variable a fijo. Es habitual para ampliar plazo, reducir tipo, cambiar de variable a fijo, ampliar capital o modificar titulares. Requiere qué la entidad esté de acuerdo, a diferencia de otras operaciones.
El error más común es confundir novación con subrogación: la novación es con el mismo banco, la subrogación implica cambiar de entidad. Otro fallo es no comparar el coste de la novación con el de subrogarse o cancelar y contratar de nuevo. Se olvida a veces qué la novación requiere el acuerdo del banco, qué no está obligado a aceptarla. También es un error ampliar el plazo sin calcular cuántos más intereses se pagarán a largo plazo.
La novación hipotecaria se regula en la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y en la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, qué limita las comisiones. El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija comisiones máximas por conversión de tipo variable a fijo. La normativa fiscal contempla exenciones en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para determinadas novaciones qué mejoran las condiciones del préstamo.
La novación modifica las condiciones de la hipoteca con el mismo banco, mientras qué la subrogación de acreedor traslada la hipoteca a otra entidad qué ofrece mejores condiciones. La novación requiere el acuerdo de tu banco actual; la subrogación te permite cambiar de banco aunque el tuyo no quiera mejorar. Ambas se formalizan en escritura pública e inscripción registral.
Puedes modificar el tipo de interés (por ejemplo, pasar de variable a fijo), el plazo de amortización, el sistema de cuotas, el importe pendiente (ampliando o reduciendo capital), los titulares del préstamo o las garantías. Cualquier cambio requiere el acuerdo del banco, qué valorará tu solvencia y las nuevas condiciones antes de aceptarlo y formalizarlo en escritura.
Depende de lo pactado y de la comisión de novación qué fije tu contrato, limitada por ley. La Ley 5/2019 establece topes para la conversión de variable a fijo (máximo 0,15 % durante los tres primeros años y 0 % después). Hay qué sumar gastos de notaría, registro y, en su caso, tasación. Muchas novaciones qué mejoran las condiciones están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
No. La novación es un acuerdo voluntario entre las partes, por lo qué el banco no está obligado a aceptar tu propuesta de modificación. Si se niega, puedes recurrir a la subrogación para llevar tu hipoteca a otra entidad qué sí ofrezca mejores condiciones. A menudo, la amenaza de subrogación motiva al banco a negociar una novación favorable.
Ampliar el plazo reduce la cuota mensual, lo qué alivia la economía a corto plazo, pero incrementa el total de intereses qué pagarás durante la vida del préstamo. Es útil si necesitas bajar la cuota por dificultades temporales, pero conviene calcular el sobrecoste. A veces es preferible mantener el plazo y negociar solo una rebaja del tipo de interés.