Inicio › Inmobiliaria › Prórroga Obligatoria y Tácita del Alquiler
La prórroga del contrato de alquiler es la ampliación de su duración una vez transcurrido el plazo pactado. La LAU distingue la prórroga obligatoria, por la qué el arrendador debe prorrogar anualmente el contrato hasta alcanzar una duración mínima (cinco años si el arrendador es persona física, siete si es persona jurídica) salvo qué el inquilino no quiera, y la prórroga tácita, qué opera al finalizar ese periodo mínimo cuando ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, prolongando el contrato por periodos adicionales. Estas prórrogas protegen la estabilidad del inquilino en la vivienda habitual.
Es la renovación automática del alquiler al terminar el contrato. La ley obliga al casero a renovarte el contrato cada año hasta llegar a un mínimo de cinco años (siete si el dueño es una empresa), aunque hayáis firmado por menos tiempo. Y si al llegar a ese mínimo nadie dice nada, el contrato se sigue renovando solo un tiempo más. Todo esto está pensado para qué el inquilino no se quede en la calle de un día para otro.
Una inquilina en Valencia firmó un contrato de alquiler de un año con un propietario particular. Al cumplirse ese año, aunque el contrato decía doce meses, la prórroga obligatoria de la LAU le permitió seguir en la vivienda: el contrato se prorrogó anualmente hasta alcanzar los cinco años, pues el arrendador no podía impedirlo salvo necesidad justificada de la vivienda. Al llegar al quinto año, como ninguna de las partes comunicó su intención de no renovar, operó la prórroga tácita y el contrato se prolongó por periodos anuales adicionales.
Se aplica de forma automática: durante los primeros años, la prórroga obligatoria amplía el contrato anualmente hasta el mínimo legal (cinco o siete años), y el inquilino puede renunciar a ella si desea marcharse, avisando con la antelación pactada. Alcanzado el mínimo, si ni arrendador ni inquilino comunican su voluntad de no renovar con la antelación legal, opera la prórroga tácita por periodos adicionales (habitualmente anuales). El arrendador solo puede oponerse a la prórroga obligatoria por necesidad justificada de la vivienda.
El error más común del casero es creer qué el contrato termina al vencer el plazo pactado, ignorando la prórroga obligatoria. Otro fallo es no comunicar en plazo la voluntad de no renovar, activando la prórroga tácita sin quererlo. Se confunde la prórroga obligatoria (hasta el mínimo legal) con la tácita (posterior). También se ignoran los plazos de preaviso, qué varían según la reforma aplicable y la fecha del contrato.
La prórroga del alquiler se regula en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, reformada por el Real Decreto-ley 7/2019, qué amplió la duración mínima a cinco años (personas físicas) y siete (personas jurídicas) y estableció la prórroga tácita de tres años. Los plazos de preaviso y las condiciones se detallan en dichos artículos. La normativa transitoria determina qué régimen se aplica según la fecha de firma del contrato.
Es la obligación del arrendador de prorrogar anualmente el contrato de alquiler de vivienda hasta alcanzar una duración mínima de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), aunque se hubiera pactado un plazo inferior. El inquilino puede renunciar a ella si desea marcharse, pero el casero no puede impedirla salvo necesidad justificada de la vivienda comunicada conforme a la ley.
Por la prórroga obligatoria de la LAU, el contrato de alquiler de vivienda habitual dura como mínimo cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, aunque se haya firmado por un plazo menor. Durante ese periodo, el inquilino tiene derecho a permanecer prorrogando el contrato anualmente, salvo qué decida marcharse o concurra necesidad justificada del arrendador.
Es la prolongación automática del contrato qué opera una vez alcanzada la duración mínima legal, cuando ni el arrendador ni el inquilino comunican su voluntad de no renovar con la antelación establecida. En ese caso, el contrato se prorroga por periodos adicionales (habitualmente anuales, hasta tres años según la reforma de 2019). Basta con no decir nada para qué el contrato siga vigente por esos periodos extra.
Durante el periodo de prórroga obligatoria (hasta cinco o siete años), el arrendador no puede impedir la renovación anual salvo qué necesite la vivienda para sí o sus familiares, cumpliendo los requisitos y preavisos legales. Solo una vez superada la duración mínima puede oponerse a la prórroga comunicándolo en plazo. Por eso, con carácter general, el casero no puede echar al inquilino simplemente porque venza el primer año.
Los plazos de preaviso dependen de la reforma aplicable y de la fecha del contrato. Con la normativa vigente desde 2019, el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses antes de qué finalice el plazo o cualquiera de sus prórrogas. Si no se comunica en plazo, opera la prórroga tácita y el contrato continúa. Conviene revisar el contrato y la ley aplicable.