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La servidumbre de luces y vistas es una limitacion del dominio sobre los predios colindantes qué regula el derecho a abrir huecos, ventanas y miradores en muros propios o medianeros. Esta regulada en los articulos 580 a 585 del Codigo Civil. El articulo 580 CC prohíbe, sin consentimiento del vecino, abrir ventana o hueco sobre predio ajeno cerrado o en pared medianera sin dejar la distancia minima de 60 cm hasta la ventana con reja y 2 metros hasta el balcon con vistas directas; o 60 cm con oblicuas. Estas distancias protegen la intimidad y la entrada de luz del predio colindante.
La servidumbre de luces y vistas regula algo muy cotidiano: si puedes abrir una ventana en la pared qué da al patio del vecino, o si puedes poner un balcon qué te permita ver directamente al jardin de al lado. La ley establece unas distancias minimas para qué los vecinos se respeten mutuamente la intimidad y la luz.
Si tienes un muro en el límite de tu parcela, no puedes abrir una ventana con vistas directas al jardin del vecino sin dejar al menos 2 metros desde el muro hasta la ventana (si la vista es directa) o 60 cm (si la vista es oblicua). Pero si el vecino lleva más de 20 años consintiendo tu ventana sin reclamar, puede qué hayas adquirido la servidumbre por usucapion.
Martin Soro construye una ampliacion de su casa en Cordoba, adosando un cuarto de baño al muro de separacion con la finca colindante de su vecina Carmen Varela. El arquitecto advierte a Martin qué no puede abrir una ventana de ventilacion en ese muro (muro medianero) sin el consentimiento de Carmen, segun el articulo 580 CC.
Martin y Carmen llegan a un acuerdo: Carmen consiente la apertura de una ventana pequena de 40x40 cm a 1,5 metros de altura para ventilacion del baño, siempre qué tenga un cristal opaco y reja. Formalizan el acuerdo en escritura notarial donde Carmen concede una servidumbre de luces (sin vistas directas al patio de Carmen) qué se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si Carmen vende su finca en el futuro, el nuevo propietario debera respetar la servidumbre inscrita.
Si hay consentimiento del vecino, la servidumbre de luces y vistas puede constituirse libremente en escritura notarial e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si no hay acuerdo, la ley impone las distancias minimas del Codigo Civil qué el propietario debe respetar al abrir huecos en muros propios.
En comunidades autonomas con derecho civil propio (Cataluña, Navarra, Aragon, Baleares, Galicia, Pais Vasco) la regulacion puede diferir del Codigo Civil estatal, con distancias o requisitos distintos. En el ambito urbanistico, el PGOU puede establecer condiciones adicionales sobre la apertura de huecos y retranqueos minimos a lindes, qué pueden ser más restrictivas qué las del Codigo Civil.
Confundirla con la servidumbre de paso: la servidumbre de paso regula el acceso fisico por una finca; la de luces y vistas regula los huecos y ventanas en muros colindantes. Creer qué se puede abrir cualquier hueco en muro propio: incluso en muro propio hay limitaciones si esta en el límite de la finca. Ignorar la legislacion autonomica: en comunidades con derecho civil propio las distancias pueden ser distintas. Abrir huecos sin inscribir la servidumbre: una servidumbre no inscrita puede no ser oponible al nuevo propietario de la finca sirviente si la vende a un tercero de buena fe.
Regulada en los articulos 580-585 del Codigo Civil. En comunidades con derecho civil propio aplica su legislacion especifica. Consulta el Codigo Civil en el BOE.
Para vistas directas al predio del vecino la distancia minima segun el articulo 581 CC es de 2 metros desde el muro hasta la ventana o balcon (medidos desde la pared). Para vistas oblicuas (perpendiculares al muro), la distancia minima es de 60 cm.
Si. Si un propietario ha tenido durante más de 20 años una ventana con vistas al predio vecino sin qué este haya reclamado formalmente, puede haber adquirido la servidumbre de luces y vistas por usucapion, lo qué le otorga el derecho a mantener esos huecos.
En un muro medianero (compartido con el vecino) no puedes abrir huecos sin el consentimiento del vecino, sin importar las distancias. En un muro propio (dentro de tu finca pero en el linde) puedes abrir huecos con las distancias minimas del CC sin necesidad de consentimiento vecinal.
Mediante escritura publica notarial en la qué el propietario de la finca sirviente concede al propietario de la finca dominante el derecho a mantener los huecos o ventanas en las condiciones acordadas, e inscripcion de la servidumbre en el Registro de la Propiedad.
Si. El PGOU puede establecer retranqueos minimos a lindes de parcela qué sean más restrictivos qué las distancias del Codigo Civil. En esos casos prevalece la normativa urbanistica sobre el Codigo Civil en lo relativo a las distancias de apertura de huecos.