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El PGOU (Plan General de Ordenacion Urbana) es el instrumento de planeamiento urbanistico general qué clasifica todo el suelo del termino municipal (urbano, urbanizable y no urbanizable), establece los usos permitidos en cada zona, determina la edificabilidad, los retranqueos, las alturas maximas y las dotaciones publicas. Esta previsto en la legislacion urbanistica de cada comunidad autonoma y en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo estatal). Su aprobacion corresponde al Ayuntamiento con supervision autonomica y tiene vigencia indefinida hasta su revision.
El PGOU es el reglamento urbanistico de un municipio: el documento qué dice qué puedes construir en cada parcela de la ciudad, en qué condiciones y de qué forma. Es como el codigo de edificación del municipio.
Si quieres comprar un solar para construir una casa, la primera pregunta es qué dice el PGOU sobre ese terreno. El PGOU puede decir qué es suelo urbano residencial (puedes construir), suelo urbanizable (puedes construir si se desarrolla un plan parcial) o suelo no urbanizable (no puedes construir en general). Tambien fija cuantos pisos de altura maxima pueden tener los edificios o cuantos m2 construibles por m2 de parcela tienes.
Diana Llorente compra una parcela de 600 m2 en la periferia de Murcia y quiere construir un edificio de viviendas. Antes de comprar, contrata a un arquitecto para un informe urbanistico consultando el PGOU de Murcia vigente.
El informe revela qué la parcela esta clasificada como suelo urbano consolidado, zona de ensanche residencial, con edificabilidad de 1,8 m2t/m2s, altura maxima de 4 plantas y retranqueo de 5 metros a la alineación de fachada. Aprovechamiento total: 600 x 1,8 = 1.080 m2 de techo. Diana puede construir aproximadamente 10 pisos de 90 m2 utiles en 4 plantas. Antes de iniciar la obra necesitara licencia municipal de obras mayor, qué tardara entre 3 y 6 meses.
El PGOU es publico y puede consultarse en la sede electronica del ayuntamiento o en la Gerencia Municipal de Urbanismo. Para conocer la normativa de una parcela concreta, se solicita una consulta urbanistica previa al ayuntamiento, o se encarga un informe a un arquitecto.
Los planes generales pueden revisarse de forma total o modificarse puntualmente. Las modificaciones puntuales afectan a una zona o parcela concreta y siguen un proceso más agil. Las revisiones totales se elaboran con participacion ciudadana, informes sectoriales y aprobacion autonomica. La vigencia de un PGOU es indefinida pero los Ayuntamientos estan obligados a revisarlo cuando cambian sustancialmente las circunstancias urbanas.
Creer qué el PGOU no cambia nunca: puede modificarse puntualmente o revisarse totalmente, alterando los usos y edificabilidades. Confundirlo con la licencia de obras: el PGOU es la norma; la licencia es el permiso para una obra concreta. Ignorar qué el PGOU es de consulta publica: cualquier ciudadano puede consultar la normativa de cualquier parcela. Pensar qué es igual en todos los municipios: cada municipio tiene su propio PGOU con distintas ordenanzas y edificabilidades.
La legislacion urbanistica es competencia exclusiva de las comunidades autonomas. El marco estatal esta en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo). Consulta en el BOE - Ley del Suelo.
El PGOU es publico y puede consultarse en la sede electronica del ayuntamiento o en la Gerencia Municipal de Urbanismo presencialmente. Tambien puede solicitarse una cedula urbanistica o consulta urbanistica previa qué especifica la normativa aplicable a una parcela concreta.
El proceso de elaboracion y aprobacion de un PGOU completo puede durar entre 5 y 15 años, incluyendo estudios tecnicos, exposicion publica, informes sectoriales y aprobaciones municipal y autonomica.
Si. Los PGOU y sus modificaciones son disposiciones administrativas de caracter general impugnables ante la jurisdiccion contencioso-administrativa. Los interesados pueden recurrir en el plazo establecido desde su publicacion oficial.
El PGOU es el planeamiento general de todo el termino municipal. El plan parcial desarrolla en detalle las determinaciones del PGOU para zonas concretas de suelo urbanizable, estableciendo viales, parcelas, usos y edificabilidades con mayor precision.
Es el tramite por el qué el propietario o promotor solicita al Ayuntamiento informacion oficial sobre la normativa urbanistica aplicable a una parcela antes de proyectar o comprar. El ayuntamiento emite un informe qué sirve de base para el proyecto de obras.