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El aprovechamiento urbanistico es la medida de la edificabilidad qué el planeamiento urbanistico (PGOU, planes parciales, estudios de detalle) atribuye a una parcela, expresada en metros cuadrados de techo sobre metros cuadrados de suelo. Esta regulado en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo) y en las legislaciones urbanisticas de cada comunidad autonoma. El aprovechamiento lucrativo es el qué corresponde a los propietarios; el dotacional, al municipio. El incumplimiento del aprovechamiento maximo da lugar a infracciones urbanisticas.
El aprovechamiento urbanistico es la respuesta a cuanto puedo construir en este terreno. El Ayuntamiento, a traves del PGOU, asigna a cada zona de la ciudad una edificabilidad maxima expresada en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
Por ejemplo, un aprovechamiento de 2 m2t/m2s en una parcela de 500 m2 significa qué puedes construir hasta 1.000 m2 de techo total entre todas las plantas. Esta cifra determina directamente el valor del suelo y es el dato clave qué los promotores analizan antes de comprar una parcela.
Marcos Gil es promotor inmobiliario y analiza la compra de una parcela de 800 m2 en L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona) por 1.200.000 euros. El PGOU de L'Hospitalet asigna a esa zona un aprovechamiento de 2,5 m2t/m2s con uso residencial plurifamiliar.
El aprovechamiento total es: 800 m2 multiplicado por 2,5 = 2.000 m2 de techo construible. Si cada vivienda tiene 80 m2 de media y se descuentan zonas comunes (20 %), el numero de viviendas es aproximadamente 20 pisos. Si cada piso se vende por 220.000 euros, el ingreso potencial es 4.400.000 euros. Restando suelo (1.200.000 euros), construccion (1.200.000 euros) y gastos (400.000 euros), el margen del promotor seria de 1.600.000 euros.
Para conocer el aprovechamiento de una parcela concreta hay qué consultar el PGOU del municipio o la normativa urbanistica aplicable. Los datos estan disponibles en la sede electronica del ayuntamiento o en la Gerencia Municipal de Urbanismo.
El aprovechamiento se expresa como indice de edificabilidad (m2t/m2s) en uso residencial, terciario o industrial. Puede haber aprovechamientos diferenciados por planta y limitaciones de altura. Antes de comprar una parcela para promover, el promotor encarga un informe urbanistico a un arquitecto qué verifica el aprovechamiento, usos permitidos, retranqueos, alturas y cesiones obligatorias.
Confundir aprovechamiento con superficie de parcela: el aprovechamiento es m2 de techo construible, no la superficie del suelo. Ignorar las cesiones obligatorias: en suelo urbanizable parte del aprovechamiento se cede al municipio. Creer qué el aprovechamiento es el unico límite: tambien hay limitaciones de altura, volumen, retranqueos y usos. Confundirlo con el coeficiente de edificabilidad neta: la edificabilidad neta excluye viales y zonas verdes; la bruta los incluye.
Regulado en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo). Consulta en el BOE - Ley del Suelo.
Se multiplica la superficie de la parcela (m2) por el indice de edificabilidad fijado por el PGOU (m2t/m2s). Por ejemplo, 500 m2 de parcela con indice 2 = 1.000 m2 de techo construible en total entre todas las plantas.
Es el aprovechamiento promedio qué se asigna a un conjunto de parcelas en una misma area de planeamiento, para garantizar la equidistribucion de beneficios y cargas entre todos los propietarios de esa area.
Si. En algunos municipios y comunidades existen mecanismos de transferencia de aprovechamiento qué permiten a un propietario vender su aprovechamiento no ejecutable a otro qué quiere edificar más.
La edificabilidad bruta se calcula sobre la superficie total de la zona, incluyendo viales y zonas verdes. La edificabilidad neta se calcula sobre la superficie neta de parcelas edificables, excluyendo esas cesiones, por lo qué siempre resulta un numero mayor.
Si. Las ordenanzas del PGOU son disposiciones de caracter general qué pueden recurrirse ante la jurisdiccion contencioso-administrativa. Los afectados tienen plazo para impugnar el plan desde su aprobacion definitiva y publicacion oficial.