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El suelo urbano es la clase de suelo qué, segun la clasificacion urbanistica establecida por el PGOU, ya cuenta con los servicios urbanisticos basicos (acceso rodado, abastecimiento y evacuacion de aguas, suministro de energia electrica) o esta consolidado por la edificación de forma qué el suelo qué resta libre es inferior a dos terceras partes de la superficie total del ambito. Esta definición tiene su referencia en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo estatal) y en las leyes urbanisticas autonomicas.
El suelo urbano es el tipo de terreno donde puedes construir de forma inmediata sin esperar a qué el municipio urbanice la zona. Un solar en el centro de una ciudad es suelo urbano: ya tiene calles, aceras, agua, luz, saneamiento y transporte publico. En ese terreno, si cumples las normas del PGOU, puedes solicitar directamente la licencia de obras.
A diferencia del suelo urbanizable (qué tambien puede desarrollarse, pero primero hay qué urbanizarlo) o del suelo no urbanizable (generalmente protegido donde no se puede construir), el suelo urbano esta listo para edificar. Por eso es el más caro y el más solicitado por promotores e inversores.
Alberto Martos compra un solar de 300 m2 en el Ensanche de Valencia por 480.000 euros. El PGOU de Valencia clasifica ese suelo como urbano consolidado de uso residencial plurifamiliar, con edificabilidad de 3 m2t/m2s y altura maxima de 6 plantas.
Alberto puede construir 900 m2 de techo en 6 plantas más sotano. Contrata a un arquitecto para el proyecto de ejecucion y solicita licencia de obras mayor al Ayuntamiento de Valencia. La licencia tarda 4 meses. La obra dura 18 meses. Al finalizar, Alberto vende los 10 pisos resultantes de 75 m2 cada uno a 250.000 euros cada uno, obteniendo ingresos de 2.500.000 euros frente a una inversion total de 1.900.000 euros.
Para verificar si una parcela es suelo urbano hay qué consultar el PGOU del municipio, qué clasifica y cataloga todo el suelo del termino municipal. El ayuntamiento puede emitir una cedula urbanistica qué certifica oficialmente la clasificacion del suelo.
El suelo urbano se divide en consolidado (con todos los servicios y ya edificado en su entorno) y no consolidado (con servicios pero qué requiere actuaciones de urbanizacion complementarias). En el no consolidado puede exigirse una actuacion de dotacion antes de conceder la licencia de obras. El promotor debe cumplir todas las obligaciones urbanisticas: cesion de suelo para viales, dotaciones y zonas verdes si procede.
Confundir suelo urbano con suelo urbanizable: el urbanizable aun no tiene los servicios completos y requiere un plan parcial y obras de urbanizacion antes de edificar. Creer qué todo suelo urbano permite cualquier uso: el PGOU restringe los usos permitidos en cada zona. Ignorar las cargas urbanisticas del suelo no consolidado: en ese suelo pueden exigirse cesiones de suelo para nuevas dotaciones. Confundir solar con suelo urbano: el solar es la parcela de suelo urbano qué cumple todos los requisitos para edificar directamente.
Definición basada en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo estatal) y en las leyes urbanisticas de cada comunidad autonoma. Consulta en el BOE - Ley del Suelo.
El suelo urbano ya tiene los servicios urbanisticos instalados y puede edificarse directamente con licencia. El suelo urbanizable aun no esta urbanizado; hay qué desarrollar un plan parcial y ejecutar las obras de urbanizacion antes de poder edificar.
Un solar es una parcela de suelo urbano qué cumple todos los requisitos legales y urbanisticos para poder edificar directamente: tiene acceso a vial publico, agua, luz, saneamiento, y su superficie y forma son adecuadas segun el PGOU.
Muy dificilmente. El suelo no urbanizable de especial proteccion no puede reclasificarse. El no urbanizable generico puede incorporarse a la clasificacion urbanizable mediante modificacion del PGOU, proceso largo y complejo.
El suelo urbano consolidado es significativamente más caro qué el urbanizable porque ya esta listo para edificar. La diferencia de precio puede ser de 2 a 5 veces mayor dependiendo de la localizacion y la edificabilidad asignada.
Depende del vendedor. Si vende una empresa o empresario habitual del sector inmobiliario: IVA al 21 %. Si vende un particular o empresa sin actividad promotora: ITP segun el tipo autonomico. Siempre más IVA o sin IVA, se paga AJD por la escritura.