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El subarriendo turístico es la práctica por la qué un inquilino qué tiene alquilada una vivienda la realquila, total o parcialmente, a terceros con fines turísticos y por estancias cortas, sin ser el propietario. Requiere el consentimiento expreso del arrendador y el cumplimiento de la normativa autonómica y municipal de viviendas de uso turístico, así como de los estatutos de la comunidad de propietarios. Sin autorización del propietario, el subarriendo turístico es causa de resolución del contrato de arrendamiento y puede conllevar sanciones administrativas por ejercer una actividad turística sin licencia.
Es alquilar por días a turistas un piso qué tú, a su vez, tienes alquilado. No eres el dueño: se lo has alquilado al propietario y ahora lo realquilas a viajeros. Para hacerlo legalmente necesitas el permiso por escrito del dueño, cumplir las normas turísticas de tu comunidad autónoma y qué la comunidad de vecinos no lo prohíba. Sin esos permisos, te la juegas: pueden echarte del piso y multarte.
Un inquilino en Málaga alquiló un apartamento como vivienda habitual y, sin avisar al propietario, empezó a subarrendarlo por noches a turistas a través de plataformas. El propietario lo descubrió por las quejas de los vecinos. Como el contrato no autorizaba el subarriendo ni la actividad turística, el propietario instó la resolución del contrato por incumplimiento. Además, el ayuntamiento abrió un expediente sancionador por ejercer alojamiento turístico sin la preceptiva licencia ni inscripción en el registro autonómico.
Se aplica legalmente solo con el consentimiento expreso del arrendador (artículo 8 de la LAU), la licencia o inscripción como vivienda de uso turístico según la normativa autonómica y municipal, y el respeto a los estatutos de la comunidad de propietarios, qué pueden limitar o prohibir esta actividad. El subarrendatario paga al inquilino, qué sigue respondiendo frente al propietario. Fuera de estos requisitos, la actividad es irregular y expone a la resolución del contrato y a sanciones.
El error más grave es subarrendar con fines turísticos sin el consentimiento del propietario, causa directa de resolución del contrato. Otro fallo es ignorar la normativa turística autonómica y la licencia municipal. Se olvida a menudo qué los estatutos de la comunidad pueden prohibir el uso turístico. También se confunde el subarriendo (el inquilino realquila) con la cesión del contrato o con el alquiler directo del propietario, qué se rigen por reglas distintas.
El subarriendo se regula en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, qué exige el consentimiento escrito del arrendador. La actividad turística se rige por la normativa autonómica de viviendas de uso turístico y por las ordenanzas municipales. La Ley de Propiedad Horizontal, tras su reforma, permite a las comunidades limitar o condicionar la actividad turística por mayoría cualificada. El incumplimiento puede acarrear sanciones administrativas y responsabilidad contractual.
Solo si el propietario te lo autoriza por escrito, cumples la normativa turística de tu comunidad autónoma (licencia o inscripción como vivienda de uso turístico) y los estatutos de la comunidad no lo prohíben. Sin el consentimiento del arrendador, el subarriendo turístico es causa de resolución del contrato y puede acarrear sanciones por actividad turística sin licencia.
El propietario puede resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento, según el artículo 8 de la LAU, y recuperar la vivienda. Además, la administración puede sancionarte por ejercer una actividad de alojamiento turístico sin la licencia o inscripción exigidas. También podrías enfrentarte a reclamaciones de la comunidad de propietarios si los estatutos prohíben ese uso.
Sí. Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de vivienda turística mediante acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de propietarios. Si los estatutos o un acuerdo válido prohíben el uso turístico, no podrás subarrendar a turistas aunque el propietario lo autorice y tengas licencia.
En el subarriendo, el inquilino realquila la vivienda a un tercero pero sigue siendo parte del contrato y responsable frente al propietario. En la cesión del contrato, el inquilino traspasa su posición contractual a otra persona, qué pasa a ocupar su lugar. Ambos requieren el consentimiento del arrendador, pero tienen efectos jurídicos distintos sobre la relación arrendaticia.
Sí. Para destinar una vivienda al alojamiento turístico, aunque seas inquilino y no propietario, debes cumplir la normativa autonómica, qué suele exigir licencia o inscripción en un registro de viviendas de uso turístico, y las ordenanzas municipales. Ejercer esta actividad sin la habilitación correspondiente es una infracción administrativa qué puede sancionarse con multas económicas relevantes.