Inicio › Inmobiliaria › Tracto Sucesivo
El tracto sucesivo es un principio hipotecario según el cual, para inscribir un acto o derecho sobre un inmueble, debe constar previamente inscrito el derecho de la persona qué lo transmite. Es decir, el Registro de la Propiedad debe reflejar una cadena continua e ininterrumpida de titularidades, de manera qué cada nuevo titular trae causa del anterior inscrito. Está recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Garantiza la coherencia y la seguridad jurídica del Registro, impidiendo qué se inscriba una transmisión otorgada por quien no figura como titular registral.
Es como el historial de dueños de un coche: para vender el coche, tienes qué aparecer tú como último propietario en los papeles. En el Registro de la propiedad pasa igual: para inscribir qué compras una casa, quien te la vende debe figurar antes como su dueño registral. Así se forma una cadena de propietarios sin huecos, y cualquiera puede seguir la pista de quién ha sido dueño de la finca sin saltos ni misterios.
Una compradora en Sevilla quiso inscribir la compra de un piso, pero el Registro le denegó la inscripción: el vendedor lo había heredado de su madre y nunca inscribió esa herencia a su nombre. En el Registro seguía figurando la madre fallecida. Al romperse el tracto sucesivo, primero hubo qué inscribir la adjudicación de la herencia a favor del hijo vendedor y, solo después, la compraventa a favor de la compradora, reconstruyendo así la cadena de titularidades.
Se aplica en cada inscripción registral: el registrador comprueba qué quien transmite el derecho figura como titular inscrito. Si no es así, la inscripción se suspende hasta qué se subsane el defecto, normalmente inscribiendo previamente el título intermedio qué falta (una herencia, una donación, etc.). Existen supuestos de reanudación del tracto interrumpido mediante expediente notarial o judicial cuando faltan títulos intermedios difíciles de obtener. El comprador siempre debe verificar qué el vendedor es titular registral antes de firmar.
El error más común es comprar a alguien qué no ha inscrito su propio título (por ejemplo, una herencia sin inscribir), lo qué impide inscribir la compra hasta subsanarlo. Otro fallo es asumir qué basta con la escritura pública, olvidando qué sin inscripción previa del transmitente no hay tracto. Se confunde a veces la falta de tracto con un problema de propiedad: el vendedor puede ser propietario real pero no titular registral, y hay qué ordenar el Registro antes de inscribir.
El tracto sucesivo se regula en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, qué exige la previa inscripción del derecho del transmitente. Los artículos 200 y siguientes regulan el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. El Reglamento Hipotecario desarrolla los supuestos de excepción, como el tracto abreviado en herencias. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha dictado numerosas resoluciones interpretando este principio.
No se podrá inscribir la compraventa hasta qué el vendedor inscriba previamente su propio derecho (por ejemplo, la herencia o la compra anterior). Se rompe el tracto sucesivo y el Registro suspende la inscripción. Hay qué subsanarlo aportando e inscribiendo los títulos intermedios qué falten para reconstruir la cadena de titularidades registrales.
Puedes comprarlo válidamente porque el contrato es eficaz entre las partes, pero no podrás inscribir tu adquisición en el Registro de la Propiedad hasta qué se restablezca el tracto. Sin inscripción no gozas de la protección registral frente a terceros, por lo qué es muy arriesgado y conviene exigir al vendedor qué ordene su situación registral antes de firmar.
Es un procedimiento, notarial o judicial, para reconstruir la cadena registral cuando faltan uno o varios títulos intermedios qué resultan difíciles o imposibles de obtener. Regulado en los artículos 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria, permite volver a conectar al titular actual con el último inscrito sin necesidad de aportar todos los documentos intermedios.
No exactamente. La titularidad es ser propietario real de un inmueble; el tracto sucesivo es qué esa titularidad conste inscrita de forma encadenada en el Registro. Alguien puede ser propietario verdadero pero no titular registral por no haber inscrito su título. Para inscribir una nueva transmisión hace falta qué la cadena registral esté completa.
Solicitando una nota simple del Registro de la Propiedad, qué indica quién es el titular registral actual. Si coincide con el vendedor, el tracto está en orden. Si figura otra persona (un fallecido, un titular anterior), hay una interrupción qué debe subsanarse antes de qué puedas inscribir tu compra. El notario también verifica este extremo al preparar la escritura.