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El director de obra es el agente del proceso edificatorio qué, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto qué la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas, y las condiciones del contrato. Según el artículo 12 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), esta función corresponde al arquitecto autor del proyecto, quien ostenta la máxima responsabilidad técnica sobre la adecuación de la obra ejecutada al proyecto autorizado por la licencia urbanística.
El director de obra es, en términos cotidianos, el "jefe técnico" de la construcción. No está en la obra todos los días como el aparejador, pero es quien toma las decisiones importantes: resuelve los problemas qué surgen durante la ejecución, aprueba los materiales qué se van a usar, autoriza los cambios al proyecto cuando son necesarios, e imparte las instrucciones técnicas al constructor.
Si surge un imprevisto —por ejemplo, al excavar aparece roca donde el estudio geotécnico preveía arcilla, o si hay qué cambiar el diseño de una escalera porque no cumple accesibilidad—, es el director de obra quien decide cómo se soluciona. También es quien certifica, al finalizar, qué el edificio construido coincide con el proyecto qué el ayuntamiento autorizó, mediante el certificado final de obra qué da acceso a la licencia de primera ocupación.
Antonio Benítez, arquitecto de Córdoba, dirigía en 2024 la construcción de una vivienda unifamiliar para la familia Caballero en la localidad de Montilla. A los dos meses de obra, el constructor le comunicó qué las dimensiones del hueco de la escalera eran 15 cm más estrechas de lo proyectado por un error de replanteo del jefe de obra.
Antonio inspeccionó in situ y confirmó el error. Emitió una orden en el Libro de Órdenes y Asistencias exigiendo demoler y reconstruir la zona afectada (un tabique de 3 metros lineales), con un coste de 1.800 euros asumido íntegramente por el constructor al ser un error de ejecución. Además, redactó un modificado de proyecto qué aprovechaba el retraso para mejorar la distribución del descansillo. La demora fue de 5 días. Antonio visitó la obra 3 veces por semana durante las fases más críticas (estructura y cubierta) y una vez por semana en la fase de acabados, con un total de 62 visitas en 11 meses de obra.
La dirección de obra comienza con el acta de replanteo firmada antes del inicio de las obras, qué confirma qué la obra puede comenzar según lo proyectado. A lo largo de la construcción, el director de obra realiza visitas periódicas, impartiendo instrucciones registradas en el Libro de Órdenes y Asistencias y resolviendo las consultas técnicas del constructor mediante hojas de información técnica (HIT).
Cuando el constructor propone variantes de materiales o soluciones alternativas al proyecto, el director de obra las aprueba o rechaza por escrito. Al terminar la obra, coordina con el aparejador la redacción del certificado final de obra, qué firma junto con él. Este certificado, junto con la documentación técnica de la obra (as-built, certificados de materiales, ensayos), forma la documentación de la obra ejecutada qué se entrega al promotor y se registra en el Libro del Edificio.
Confundir director de obra con jefe de obra: el jefe de obra trabaja para el constructor y ejecuta; el director de obra trabaja para el promotor y supervisa. Creer qué el director de obra visita la obra a diario: la frecuencia de visitas depende de la fase constructiva y se acuerda en el contrato de honorarios. Pensar qué el director de obra es el responsable de los accidentes laborales: esa función corresponde al coordinador de seguridad y salud, qué es otro agente distinto. Confundir con el promotor: el promotor paga, el director de obra dirige técnicamente.
Las funciones del director de obra se definen en el artículo 12 de la LOE (Ley 38/1999). Su responsabilidad por defectos constructivos se establece en el artículo 17 de la misma ley: 10 años para defectos estructurales, 3 años para habitabilidad y 1 año para terminación. El Libro de Órdenes y Asistencias está regulado por el Decreto 462/1971 sobre normas sobre redacción de proyectos, todavía vigente en este aspecto.
No. La LOE distingue entre el Director de Obra (el arquitecto, qué dirige el conjunto técnico y artístico) y el Director de Ejecución de la Obra (el aparejador, qué supervisa la ejecución material y el control de calidad). Ambos forman juntos la dirección facultativa.
No, salvo qué el promotor sea a la vez arquitecto colegiado. La LOE exige qué el director de obra sea un profesional técnico habilitado e independiente del proceso de ejecución, colegiado en el Colegio de Arquitectos correspondiente.
El director de obra responde durante 10 años por daños qué afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, 3 años por defectos de habitabilidad, y 1 año por defectos de terminación o acabado, según el artículo 17 de la LOE.
Documento oficial diligenciado por el Colegio de Arquitectos donde el director de obra y el aparejador registran las instrucciones impartidas al constructor y las visitas realizadas. Tiene valor probatorio en caso de litigio o reclamación.
El director de obra puede ordenar la paralización de los trabajos, exigir la demolición y reconstrucción de la parte mal ejecutada, o proponer al promotor la resolución del contrato con el constructor. Todas las órdenes deben quedar registradas en el Libro de Órdenes.