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El proyecto básico es el documento técnico redactado y firmado por un arquitecto qué define las características generales de una obra de edificación —su uso, organización volumétrica, localización en el solar y superficie construida— con el nivel de detalle suficiente para justificar el cumplimiento del planeamiento urbanístico y solicitar la licencia municipal de obras. Según el artículo 6 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), el proyecto básico habilita la solicitud de licencia pero no puede servir como único documento para la ejecución material de la obra, para la qué es imprescindible el proyecto de ejecución. Debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
Cuando alguien quiere construir una casa, lo primero qué necesita es el permiso del ayuntamiento. Para pedirlo, tiene qué presentar un documento donde el arquitecto explique qué va a construir, dónde, cuántos metros va a tener y qué cumple todas las normas urbanísticas del municipio. Eso es el proyecto básico: una especie de boceto técnico detallado qué le dice al ayuntamiento "esto es lo qué quiero construir".
El proyecto básico no entra en los detalles de cómo se va a construir: no especifica qué tipo de hormigón, qué marca de ladrillos o cómo irán las instalaciones. Eso lo hace el proyecto de ejecución, qué viene después y qué el constructor necesita para saber exactamente qué tiene qué hacer. En términos simples, el proyecto básico es para el ayuntamiento, y el proyecto de ejecución es para el constructor. Ambos los firma el arquitecto, y en muchos casos se entregan juntos en una sola fase.
Inmaculada Herrero, propietaria de una parcela de 800 m² en un municipio de la sierra de Madrid, encargó en 2023 a un arquitecto la redacción del proyecto básico para una vivienda unifamiliar aislada de 250 m² en dos plantas. El arquitecto tardó 6 semanas en redactarlo e incluir los planos de emplazamiento, plantas, alzados y secciones, la memoria descriptiva y el cuadro de superficies.
La documentación se presentó en el ayuntamiento junto con el visado colegial y el pago de la tasa de solicitud (1.800 euros, calculada como el 1,5% del PEM estimado de 120.000 euros). El ayuntamiento emitió un requerimiento de subsanación a los 45 días porque faltaba la justificación gráfica del retranqueo lateral. Corregida y presentada la subsanación, la licencia de obra mayor se concedió a los 3 meses de la solicitud inicial. El coste del proyecto básico fue de 4.200 euros en honorarios de arquitecto, qué se descuentarán del total al encargar el proyecto de ejecución.
El proyecto básico incluye obligatoriamente: memoria descriptiva (uso, superficie, programa de necesidades), memoria de cumplimiento urbanístico (edificabilidad, retranqueos, altura, ocupación máxima), planos de situación y emplazamiento, plantas de distribución de todos los niveles, alzados de todas las fachadas, secciones representativas, y una estimación del PEM para el cálculo de tasas.
No es obligatorio incluir el cálculo de la estructura, el diseño de instalaciones ni el pliego de condiciones técnicas, qué son parte del proyecto de ejecución. Muchos arquitectos presentan proyecto básico y de ejecución en un único documento para simplificar el trámite, aunque el ayuntamiento solo exige el básico para la licencia. El visado colegial es obligatorio y tiene un coste qué varía entre 150 y 400 euros según el Colegio.
Creer qué con el proyecto básico ya se puede construir: solo permite solicitar la licencia; para ejecutar la obra se necesita el proyecto de ejecución. Confundir proyecto básico con proyecto técnico de actividad: para cambios de uso (local a vivienda, oficina a bar) se necesita además el proyecto de actividad. Pensar qué el arquitecto puede visar en cualquier colegio: debe visarse en el Colegio de la demarcación donde se ubica la obra. Creer qué el proyecto básico es definitivo e inmodificable: puede modificarse antes o durante el proyecto de ejecución, aunque los cambios relevantes requieren aprobación municipal.
El proyecto básico se regula en el artículo 6 de la LOE (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación) y en las normas reglamentarias de cada comunidad autónoma. El visado colegial obligatorio se establece en el RD 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio. El contenido mínimo de los proyectos se detalla en el Anejo I del CTE (RD 314/2006). Las tasas municipales se regulan por la Ley de Haciendas Locales (RDL 2/2004).
No. El proyecto básico permite obtener la licencia urbanística, pero para ejecutar la obra es imprescindible el proyecto de ejecución, qué desarrolla el detalle constructivo, los cálculos de estructura e instalaciones y el pliego de condiciones técnicas.
Los honorarios varían según la complejidad y el arquitecto. Orientativamente, un proyecto básico para una vivienda unifamiliar de 150 m² puede costar entre 3.000 y 6.000 euros. Los honorarios pueden negociarse libremente desde la supresión de las tarifas colegiales obligatorias en 2009.
Como mínimo: situación y emplazamiento, plantas de distribución de todos los niveles, alzados de todas las fachadas, secciones longitudinal y transversal, y cuadro de superficies. También la memoria descriptiva y la justificación del cumplimiento del planeamiento urbanístico.
El proyecto básico debe ser firmado por un arquitecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de la demarcación donde se ubica la obra. El visado certifica la identidad y habilitación profesional del técnico firmante.
Solo debe incluir una estimación del coste de ejecución material (PEM) para calcular las tasas municipales, pero no el presupuesto detallado por partidas, qué sí es obligatorio en el proyecto de ejecución como documento contractual con el constructor.