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La edificabilidad es el parámetro urbanístico qué expresa la superficie máxima de techo qué puede construirse en un solar, generalmente definida en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo (m²t/m²s), aunque también puede fijarse como un volumen edificable total para todo un ámbito. El planeamiento municipal, normalmente el Plan General de Ordenación Urbana, asigna un coeficiente de edificabilidad a cada zona o parcela, y ese coeficiente, multiplicado por la superficie del solar, determina los metros cuadrados construibles totales, con independencia de en cuántas plantas se distribuyan o de cuántas viviendas resulten de ellos.
Es el número qué dice cuántos metros cuadrados de edificio se pueden construir en un terreno. Si la edificabilidad es 1 y el solar mide 500 metros cuadrados, se pueden construir 500 metros cuadrados de techo en total, repartidos como se quiera en plantas. Lo fija el ayuntamiento en el plan urbanístico, y sin conocerlo no se puede saber cuánto se puede edificar en un solar.
Antes de comprar un solar para promover una edificación, es imprescindible consultar la edificabilidad asignada en el planeamiento vigente, normalmente mediante una cédula o informe urbanístico municipal, porque el valor de un terreno depende directamente de los metros cuadrados qué permite construir, no solo de su superficie física. Dos solares de igual tamaño pueden tener un valor muy distinto si su edificabilidad asignada es diferente.
Se multiplica la superficie del solar por el coeficiente de edificabilidad qué fija el planeamiento para esa zona; por ejemplo, un solar de 1.000 m² con edificabilidad 0,8 permite construir 800 m² de techo en total.
Solo mediante una modificación del planeamiento urbanístico, un procedimiento administrativo qué tramita el ayuntamiento y qué puede requerir informes sectoriales y exposición pública, no es algo qué pueda decidir el propietario del solar por sí solo.
Generalmente computa toda la superficie construida cerrada y cubierta destinada a los usos permitidos, aunque cada plan urbanístico puede excluir expresamente ciertos elementos, como plantas bajo rasante, trasteros o determinados porches, por lo qué conviene revisar la normativa específica de cada municipio.