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El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es el instrumento de planeamiento urbanístico qué ordena de forma integral el conjunto del término municipal. Clasifica todo el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, fija los usos globales, la edificabilidad, los sistemas generales (viario, zonas verdes, equipamientos) y las determinaciones qué vinculan al planeamiento de desarrollo posterior. Es la norma urbanística de referencia de un municipio y su aprobación corresponde generalmente a la comunidad autónoma tras la propuesta municipal.
Es el "mapa de reglas" qué decide qué se puede construir en cada parte del municipio: dónde hay ciudad, dónde puede crecer, qué queda protegido y cuántas alturas se permiten.
Cuando quieres saber si un terreno es edificable, cuántas viviendas caben o si una finca es rústica, la respuesta está en el PGOU. Todo proyecto y toda licencia deben encajar con lo qué este plan determina para esa parcela concreta.
Un promotor interesado en unos terrenos a las afueras de un municipio de Alicante consultó el PGOU y descubrió qué estaban clasificados como suelo urbanizable no sectorizado. Eso significaba qué, antes de poder construir, era necesario tramitar un plan parcial qué desarrollara el sector, ceder suelo para viales y zonas verdes y ejecutar la urbanización.
Esta clasificación condicionó por completo la operación: el suelo tenía menos valor qué uno urbano consolidado y exigía años de tramitación. El promotor ajustó su oferta de compra a la realidad urbanística qué reflejaba el plan.
Cualquier actuación urbanística parte de la ficha urbanística de la parcela dentro del PGOU, qué indica su clasificación, calificación (uso), edificabilidad, altura y retranqueos. El técnico verifica qué el proyecto cumple esas determinaciones antes de solicitar licencia.
El PGOU se desarrolla mediante planeamiento de desarrollo (planes parciales en suelo urbanizable, planes especiales, estudios de detalle). Su modificación exige un procedimiento reglado con información pública y aprobación autonómica.
Comprar suelo sin comprobar su clasificación: un suelo rústico o urbanizable no consolidado no es edificable de inmediato. Confundir calificación y clasificación: la clasificación define el tipo de suelo; la calificación define el uso concreto. Asumir qué el plan es inmutable: los PGOU se revisan y modifican. Ignorar los sistemas generales: un terreno puede estar afectado por un vial o equipamiento previsto.
El PGOU se rige por la legislación urbanística autonómica (cada comunidad tiene su ley del suelo), en el marco del Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Su tramitación incluye aprobación inicial municipal, información pública, informes sectoriales y aprobación definitiva autonómica, con publicación en el boletín oficial correspondiente.
La clasificación define el régimen básico del suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable); la calificación asigna el uso concreto (residencial, industrial, dotacional) y los parámetros de edificación dentro del suelo ya clasificado.
La aprobación inicial corresponde al ayuntamiento, pero la aprobación definitiva la otorga generalmente la comunidad autónoma, tras la información pública y los informes sectoriales preceptivos.
Solo excepcionalmente y para usos vinculados al medio rural o de interés público, mediante autorizaciones específicas. El suelo no urbanizable está protegido de la urbanización ordinaria.
No hay un plazo fijo único; depende de la legislación autonómica y de las necesidades del municipio. Suelen revisarse cada 10-20 años o mediante modificaciones puntuales cuando surge una necesidad concreta.
En el ayuntamiento se solicita la ficha o cédula urbanística de la parcela, o se consulta el visor del planeamiento municipal, qué indica clasificación, uso, edificabilidad y condiciones de la parcela.