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El retranqueo es la distancia mínima obligatoria que debe mantenerse entre el paramento exterior de la edificación y los linderos del solar (frente a vía pública, linderos laterales y lindero trasero), establecida por el planeamiento urbanístico municipal (Plan General de Ordenación Urbana o normas subsidiarias) con el objeto de garantizar el soleamiento, la ventilación natural, la privacidad entre fincas colindantes y la adecuada integración de la edificación en el tejido urbano. Los retranqueos son una determinación urbanística recogida en las normas de zona del PGOU y su incumplimiento conlleva que el proyecto no obtenga la licencia de obra mayor.
El retranqueo es la "distancia de seguridad" que la ley obliga a dejar entre tu casa y el límite de tu propiedad. En la mayoría de urbanizaciones de viviendas unifamiliares, no puedes construir pegado al límite de tu solar: tienes que dejar al menos 3 o 5 metros de jardín entre la pared de tu casa y la valla que separa tu propiedad de la del vecino o de la calle.
Esta regla existe por varios motivos muy prácticos: para que las casas no se queden sin luz solar (si construyes pegado al límite, tu casa puede dar sombra completa a la del vecino), para que haya espacio suficiente entre edificios en caso de incendio (bomberos y acceso de emergencia), y para que los vecinos tengan cierta privacidad (no tienen una ventana a 50 cm de su terraza). Los retranqueos también crean los jardines delanteros y traseros característicos de las urbanizaciones residenciales.
Diego Núñez adquirió en 2023 una parcela de 800 m² en una urbanización de viviendas unifamiliares en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Antes de encargar el proyecto al arquitecto, consultó el Plan General Municipal y descubrió que la zona estaba clasificada como "vivienda unifamiliar aislada, zona 2", con los siguientes retranqueos obligatorios: frontal a vía pública 5 metros, laterales 3 metros cada uno, trasero 5 metros.
Con una parcela de 20×40 metros, la zona edificable resultante era de (20-6) × (40-10) = 14 × 30 = 420 m², y la ocupación máxima permitida era del 40% (336 m²). El arquitecto diseñó una vivienda de 280 m² en dos plantas con un retranqueo lateral de 4 metros en uno de los lados para ganar iluminación en el salón, aunque el mínimo exigido era de 3. El plano de alineaciones se verificó en el visado colegial y la licencia fue concedida en 4 meses. Sin haber respetado los retranqueos, la licencia habría sido denegada.
El arquitecto determina los retranqueos aplicables consultando las normas de zona del Plan General del municipio. Hay que distinguir entre: Retranqueo a vial (desde la alineación oficial, el límite entre el solar y la vía pública), retranqueo lateral (desde el lindero con la finca colindante) y retranqueo trasero (desde el límite trasero del solar). En el plano de emplazamiento del proyecto básico se grafían las zonas de retranqueo y se demuestra que la edificación proyectada no los invade.
Algunos elementos pueden invadir parcialmente los retranqueos con condiciones: voladizos de balcones (hasta un máximo de vuelo), escalones de acceso, rampas de garaje, o muros de cierre de planta baja. Las piscinas, en muchos municipios, pueden construirse en la zona de retranqueo trasero si no superan determinada altura sobre la rasante. Cada ayuntamiento puede tener regulaciones específicas que conviene consultar antes de comenzar el proyecto.
Confundir retranqueo con línea de edificación: la línea de edificación es la alineación oficial a la que se deben adosar las fachadas en zonas de bloque continuo; el retranqueo es una distancia mínima de separación en zonas de vivienda aislada. Creer que el retranqueo mínimo es siempre 3 metros en toda España: varía mucho según el municipio y la zona. No tener en cuenta los retranqueos al proyectar las piscinas: muchas infracciones urbanísticas afectan a piscinas construidas sin respetar los retranqueos del solar. Olvidar el retranqueo trasero: se suele prestar más atención al frontal y los laterales.
Los retranqueos son una determinación del planeamiento urbanístico de cada municipio, regulada por las leyes urbanísticas autonómicas. A nivel estatal, el Real Decreto Legislativo 7/2015 (TRLSRU) establece el marco general. La potestad de ordenación urbanística corresponde a los municipios mediante los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), regulados en las leyes autonómicas (Ley del Suelo de la CAM, LOUA en Andalucía, LOTUP en Comunitat Valenciana, etc.). El incumplimiento de retranqueos puede dar lugar a expedientes de restauración de la legalidad urbanística según el artículo 57 del TRLSRU.
Los retranqueos varían por municipio y zona. En urbanizaciones de viviendas unifamiliares, el retranqueo frontal suele ser de 3-5 metros, el lateral de 3 metros y el trasero de 3-5 metros. En zonas de baja densidad o protegidas puede llegar a 10-15 metros. Hay que consultar el PGOU del municipio.
Sobre rasante no, salvo excepciones tasadas en las ordenanzas (voladizos, escalones, rampas). Bajo rasante (sótanos, garajes subterráneos) puede admitirse dependiendo de las ordenanzas municipales. Las piscinas tienen normativa propia que conviene consultar.
La construcción puede ser declarada ilegal, con obligación de demoler la parte que invade el retranqueo. Si el plazo de caducidad de la acción de restauración urbanística ha prescrito (4 años en muchas comunidades), puede legalizarse a posteriori. En todo caso, puede impedir la licencia de primera ocupación.
Depende de las ordenanzas municipales. En muchos municipios, los voladizos pueden invadir parcialmente la zona de retranqueo con un vuelo máximo fijado por las ordenanzas (habitualmente 0,60-1,20 m), siempre que no lleguen hasta el plano del lindero.
El retranqueo frontal se mide desde la alineación de vial (límite entre el solar y la vía pública). Los retranqueos laterales y trasero se miden desde los linderos con las propiedades colindantes. Esta distinción es importante en solares con alineaciones irregulares.