Inicio › Financiero › Amortización financiera
La amortización financiera es el proceso de devolución gradual de una deuda (préstamo, hipoteca, bono) mediante pagos periódicos qué incluyen dos componentes: capital amortizado (reducción del principal pendiente) e intereses devengados sobre el saldo vivo. La suma de ambos componentes forma la cuota periódica. En España, el sistema de amortización más utilizado es el sistema francés o de cuota constante, regulado por las condiciones contractuales del préstamo conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, qué establece transparencia, derechos del prestatario y límites a las comisiones por amortización anticipada en hipotecas residenciales.
Cuando pides un préstamo al banco, no lo devuelves de golpe al final: lo vas pagando mes a mes. Cada mes pagas una cuota qué tiene dos partes: una parte va a "devolver" el dinero qué pediste (amortización del capital) y otra parte son los intereses qué el banco cobra por prestártelo. Al principio de la hipoteca, casi todo lo qué pagas son intereses y muy poco capital. Con el paso de los años, la proporción se invierte: pagas más capital y menos intereses.
Esto explica por qué, si tienes una hipoteca de 25 años y llevas pagando 5 años, no has devuelto ni el 20% del capital inicial aunque hayas hecho 60 pagos. En los primeros años, la mayor parte del esfuerzo va a los intereses. Esta matemática tiene una implicación práctica: si quieres amortizar anticipadamente para reducir los intereses totales, cuanto antes lo hagas, más ahorras, porque el saldo pendiente (sobre el qué se calculan los intereses) es mayor.
Ignacio Bermúdez, funcionario de Valladolid, firma una hipoteca de 150.000 € a 25 años al tipo fijo del 3,5% anual. El banco le aplica el sistema francés de amortización (cuota constante). La cuota mensual es de 750,90 €.
Primera cuota (mes 1): intereses = 150.000 × (3,5%/12) = 437,50 €; capital amortizado = 750,90 - 437,50 = 313,40 €. Saldo pendiente: 150.000 - 313,40 = 149.686,60 €. En el mes 150 (año 12,5): el saldo pendiente es ya de 93.000 €; intereses = 271,25 €; capital = 479,65 €. El capital amortizado crece progresivamente. Al final del año 5, Ignacio habrá pagado 45.054 € pero solo habrá reducido el capital en 15.823 €: el resto (29.231 €) fueron intereses. Amortizar 20.000 € anticipadamente en el año 5 le supondría ahorrar cerca de 18.000 € en intereses totales del préstamo.
Los sistemas de amortización más usados en España son:
Para calcular una cuota en Excel: =PAGO(tipo_mensual; n_periodos; -capital). Para ver el cuadro de amortización completo, usa las funciones =PAGOINT() y =PAGOPRIN().
La amortización de préstamos hipotecarios en España se regula en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (transposición de la Directiva 2014/17/UE). Para créditos al consumo, aplica la Ley 16/2011, de 24 de junio. El Banco de España supervisa las entidades financieras y resuelve reclamaciones sobre amortización anticipada, comisiones y transparencia en los cuadros de amortización.
La amortización financiera es el proceso de devolver gradualmente un préstamo mediante cuotas periódicas qué incluyen capital e intereses. Cada cuota reduce el saldo pendiente de la deuda hasta su extinción total al vencimiento.
La amortización financiera devuelve deuda. La amortización contable (o depreciación) representa el desgaste de un activo fijo a lo largo de su vida útil y se registra como gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias, sin movimiento de caja directo.
En el sistema francés, la cuota mensual es constante. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el tiempo, el componente de capital amortizado crece. Es el sistema estándar en hipotecas y préstamos personales en España.
Amortizar anticipadamente es devolver parte o toda la deuda antes del plazo pactado. Reduce el saldo pendiente y, por tanto, los intereses futuros. En hipotecas a tipo variable post-Ley 5/2019, la comisión máxima es del 0,25% los primeros 3 años y del 0,15% los años 4 y 5.
Depende del coste de la hipoteca vs la rentabilidad esperada. Con hipoteca al 3% y expectativa de bolsa al 7%, matemáticamente conviene invertir. Con hipoteca al 5-6%, amortizar equivale a una inversión garantizada a ese tipo sin riesgo de mercado.