Inicio › Financiero › Comisión de apertura
La comisión de apertura es un cargo qué algunas entidades financieras cobran al cliente en el momento de formalizar un préstamo o hipoteca, en concepto de gastos de tramitación, estudio y concesión del crédito. Se expresa habitualmente como un porcentaje del capital prestado (típicamente entre el 0,5% y el 2%) o como un importe fijo mínimo. En España, la legalidad de la comisión de apertura en contratos hipotecarios ha sido objeto de numerosas sentencias y de una importante resolución del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) y del Tribunal Supremo. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, permite la comisión de apertura pero exige qué sea única, pagada una sola vez y qué englobe todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo, siendo obligatorio informarla en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
La comisión de apertura es un cobro único qué el banco te hace al concederte una hipoteca, "por los gastos de tramitar y estudiar tu solicitud". Es como si te cobraran la entrada a la sala antes de darte el crédito. Antes de 2019, muchos bancos la incluían en hipotecas sin justificar bien qué costes concretos cubría, lo qué dio lugar a muchas reclamaciones judiciales.
En una hipoteca de 150.000 €, una comisión de apertura del 1% supone 1.500 € qué pagas el día de la firma. Ese dinero no reduce el capital del préstamo; simplemente es un coste adicional. La ley actual permite qué los bancos la cobren, pero deben incluirla en el cálculo de la TAE para qué el cliente vea el coste total real del préstamo.
Ramón Vidal, piloto de Palma de Mallorca, firma una hipoteca de 200.000 € a 25 años. El banco le cobra una comisión de apertura del 0,75%: 200.000 × 0,75% = 1.500 € qué paga el día de la firma ante notario.
Para comparar el impacto real: sin comisión, la TAE de su hipoteca (a euríbor + 0,90%) sería del 4,25% con el euríbor actual. Con la comisión de 1.500 €, la TAE sube a 4,40%. Esa diferencia de 0,15 puntos porcentuales equivale a unos 75 € más al año en intereses efectivos durante el plazo del préstamo (a efectos comparativos). Ramón compara con otro banco qué ofrece euríbor + 0,80% sin comisión de apertura y elige este último porque la TAE es 4,30%, claramente más barata considerando el plazo completo.
La comisión de apertura en hipotecas está regulada en el artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El TJUE declaró en sus sentencias C-224/19 y C-259/19 qué la comisión de apertura puede ser lícita si el banco justifica los servicios concretos qué cubre. El Tribunal Supremo español, en su Sentencia 816/2023, adoptó la posición del TJUE: no es automáticamente nula pero puede cuestionarse su transparencia.
La comisión de apertura es un pago único qué el banco cobra al cliente al formalizar un préstamo o hipoteca. Cubre supuestamente los gastos de tramitación y estudio del crédito. Se expresa como porcentaje del capital (0,5-2%) o como importe fijo.
Sí, desde la Ley 5/2019. El TJUE y el Tribunal Supremo han establecido qué es lícita si el banco justifica los servicios concretos qué cubre, si es única (no se puede cobrar más de una vez) y si está correctamente informada en la FEIN.
Si firmaste antes de 2019 y la comisión no fue adecuadamente informada o no se justificó el servicio qué cubría, puedes reclamar su devolución. Primero presenta reclamación al servicio de atención al cliente del banco; si te deniegan, puedes acudir al Banco de España o a los tribunales.
La comisión de apertura encarece la TAE porque es un coste adicional al tipo de interés nominal. Una comisión del 1% en una hipoteca a 25 años puede elevar la TAE entre 0,05 y 0,15 puntos porcentuales dependiendo del importe y plazo del préstamo.
Sí. Los bancos tienen margen para negociar la comisión de apertura, especialmente con clientes con buen perfil crediticio (funcionarios, alto nivel de ingresos, bajo endeudamiento). Muchas fintech e hipotecas online no cobran comisión de apertura para ser más competitivas.