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La situación de fuera de ordenación es la qué afecta a los edificios o construcciones qué, siendo legales cuando se levantaron, han quedado disconformes con el planeamiento urbanístico aprobado posteriormente. No son ilegales, pero no se ajustan a la ordenación vigente, por lo qué quedan sujetos a un régimen restrictivo: normalmente solo se permiten obras de conservación y mantenimiento, no de ampliación o consolidación, a la espera de qué el planeamiento se ejecute. Es distinto del fuera de ordenación por infracción, qué se aplica a construcciones ilegales cuya demolición ha prescrito.
Es un edificio qué se construyó bien en su día, pero qué con el nuevo plan urbanístico ya no encaja: por ejemplo, ocupa suelo qué ahora se destina a una calle o supera la altura permitida. No te obligan a tirarlo, pero tampoco te dejan ampliarlo ni hacer grandes reformas. Solo puedes mantenerlo. Cuando el ayuntamiento ejecute su plan, ese edificio podría acabar afectado. Es importante saberlo antes de comprarlo.
Un comprador se interesó por una nave en las afueras de un municipio valenciano. Al pedir el certificado urbanístico, descubrió qué la nave estaba fuera de ordenación: el nuevo plan general preveía en ese suelo un vial y una zona verde. La construcción era legal, pero solo se permitían obras de conservación. El comprador entendió qué no podría ampliarla ni consolidarla, y qué en el futuro podría verse afectada por la ejecución del planeamiento, por lo qué renegoció el precio a la baja.
Se aplica cuando el planeamiento clasifica una construcción como disconforme con la ordenación vigente. El régimen concreto lo fija la legislación urbanística autonómica y el propio plan: por lo general se autorizan solo obras de conservación e higiene, prohibiéndose las de ampliación, modernización o incremento de valor. Antes de comprar, conviene solicitar un certificado o cédula urbanística qué indique si el inmueble está fuera de ordenación y qué obras se permiten.
El error más común es comprar un inmueble sin comprobar su situación urbanística y descubrir después qué está fuera de ordenación, con obras muy limitadas. Otro fallo es confundir fuera de ordenación (construcción legal disconforme) con una obra ilegal. Se ignora a veces qué el régimen varía según la comunidad autónoma. También es un error asumir qué se puede consolidar o ampliar libremente: normalmente solo se permite mantener el edificio.
El régimen de fuera de ordenación se regula en la legislación urbanística de cada comunidad autónoma y en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015). El planeamiento general y sus normas urbanísticas concretan qué construcciones quedan fuera de ordenación y qué obras se permiten. La jurisprudencia distingue entre el fuera de ordenación por planeamiento y el asimilado por infracción prescrita.
Por lo general, solo obras de conservación, mantenimiento e higiene necesarias para mantener el inmueble en condiciones de seguridad y salubridad. Suelen prohibirse las obras de ampliación, consolidación, modernización o incremento de valor. El régimen concreto depende de la legislación urbanística autonómica y del propio plan, por lo qué conviene consultar el certificado urbanístico del municipio.
No. Un edificio fuera de ordenación fue legal cuando se construyó, pero ha quedado disconforme con un planeamiento urbanístico posterior. No es una construcción ilegal, sino una construcción legal en situación de disconformidad, qué se tolera con un régimen de obras restrictivo. Es distinto de una obra ilegal, cuya demolición puede ordenarse salvo qué la infracción haya prescrito.
Sí, puedes comprarla, pero debes ser consciente de las limitaciones: solo podrás hacer obras de conservación, no de ampliación ni consolidación, y en el futuro el inmueble podría verse afectado por la ejecución del planeamiento. Conviene revisar el certificado urbanístico, valorar el impacto en el precio y consultar con un técnico antes de tomar la decisión.
Solicitando al ayuntamiento un certificado o cédula urbanística, qué indica la situación del inmueble respecto al planeamiento vigente y las obras permitidas. También puede reflejarse en la información urbanística del municipio. Antes de comprar, es muy recomendable pedir esta información para conocer si el edificio está fuera de ordenación y qué régimen de obras le corresponde.
Sí. La situación de fuera de ordenación suele reducir el valor de mercado del inmueble, porque limita las obras permitidas, dificulta su modernización y genera incertidumbre sobre su futuro ante la ejecución del planeamiento. Los compradores y tasadores tienen en cuenta esta circunstancia, qué a menudo justifica un precio inferior al de un inmueble plenamente conforme con la ordenación.