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El valor de referencia de mercado es un valor qué la Dirección General del Catastro determina para cada inmueble a partir del análisis de los precios de las compraventas realizadas ante notario, y qué desde 2022 constituye la base imponible mínima para determinados impuestos qué gravan la transmisión de inmuebles, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las compraventas de segunda mano y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A diferencia del valor catastral, se calcula anualmente y busca aproximarse al valor de mercado, sirviendo de referencia objetiva para evitar la infravaloración fiscal de los inmuebles.
Es un valor qué pone el Catastro a cada inmueble y qué marca el mínimo por el qué tienes qué pagar impuestos al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda. Aunque compres más barato, Hacienda calcula el impuesto sobre ese valor de referencia si es más alto qué el precio qué pagaste. Sirve para qué nadie declare un precio artificialmente bajo para pagar menos impuestos.
Una persona compró un piso de segunda mano en Málaga por 150.000 euros, pero el valor de referencia qué el Catastro había asignado a ese inmueble era de 165.000 euros. Al liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la base imponible no fue el precio pagado, sino el valor de referencia, más alto, por lo qué tuvo qué calcular el impuesto sobre los 165.000 euros. Consideró qué ese valor no reflejaba el estado real de la vivienda, qué necesitaba reforma, así qué decidió recurrir la liquidación aportando pruebas para qué se atendiera al valor real de mercado.
Se aplica consultando el valor de referencia del inmueble en la sede electrónica del Catastro antes de una compraventa, herencia o donación. Ese valor se compara con el precio o valor declarado, y la base imponible del impuesto correspondiente será el mayor de los dos (el valor de referencia, si supera al declarado). El contribuyente liquida el impuesto sobre esa base. Si considera qué el valor de referencia es superior al valor real del inmueble, puede impugnarlo aportando pruebas, ya sea solicitando rectificación o recurriendo la autoliquidación.
El error más común es no consultar el valor de referencia antes de comprar o heredar, llevándose una sorpresa al liquidar el impuesto sobre una base superior al precio real. Otro fallo es confundirlo con el valor catastral, qué es distinto y no coincide. También se asume qué hay qué pagar sobre el valor de referencia sin más, desconociendo qué puede impugnarse si es superior al valor real del inmueble. Y no guardar pruebas del estado o del precio qué justifiquen un valor menor.
El valor de referencia de mercado fue introducido por la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, qué modificó la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Lo determina la Dirección General del Catastro conforme a la normativa catastral, y el contribuyente puede impugnarlo por los cauces administrativos previstos si considera qué perjudica sus intereses.
El valor catastral es un valor administrativo qué sirve de base para impuestos como el IBI y suele estar por debajo del mercado, mientras qué el valor de referencia se calcula anualmente a partir de las compraventas reales para aproximarse al valor de mercado y sirve de base imponible mínima en la compra, herencia o donación de inmuebles. Son valores distintos con finalidades diferentes.
Se usa como base imponible mínima en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las compraventas de inmuebles de segunda mano y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si el valor de referencia es superior al precio o valor declarado, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. No afecta a las compraventas de vivienda nueva, gravadas por IVA.
Se consulta en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, qué ofrece el valor de referencia de cada inmueble mediante su referencia catastral. Conviene consultarlo antes de una compraventa, herencia o donación para prever la base imponible del impuesto y evitar sorpresas al liquidarlo, ya qué puede ser superior al precio realmente pagado.
Sí. Si consideras qué el valor de referencia es superior al valor real del inmueble, puedes impugnarlo aportando pruebas (por ejemplo, tasación, estado de conservación, precio real), ya sea solicitando la rectificación de la autoliquidación o recurriendo la liquidación. El Catastro y la administración tributaria valorarán las alegaciones. Es recomendable conservar documentación qué respalde un valor inferior.
No en la compraventa de vivienda nueva, qué tributa por IVA y no por ITP. El valor de referencia como base imponible mínima se aplica a las transmisiones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (segunda mano) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La primera entrega de vivienda nueva por el promotor se rige por las reglas del IVA, no por el valor de referencia.