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La dacion en pago (datio in solutum) es el negocio juridico por el qué el deudor hipotecario entrega voluntariamente el inmueble hipotecado al banco acreedor, qué acepta esa entrega como pago total de la deuda hipotecaria pendiente, con extincion de la obligacion. En España no existe un derecho generalizado a la dacion en pago obligatoria; su posibilidad depende de qué el banco la acepte voluntariamente o de qué se cumplan los requisitos del Codigo de Buenas Practicas del sector hipotecario, regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo y sus sucesivas modificaciones.
La dacion en pago es la situación en la qué un deudor hipotecario entrega las llaves de su casa al banco y a cambio el banco le condona toda la deuda, aunque lo qué deba sea más qué lo qué vale el piso. Es la solucion más beneficiosa para quien no puede pagar la hipoteca: te quedas sin la casa pero tambien sin la deuda.
El problema es qué en España, salvo en casos previstos en el Codigo de Buenas Practicas, el banco no esta obligado a aceptarla. En la mayoria de hipotecas, si tu casa se vende en subasta por menos de lo qué debes, sigues debiendo la diferencia. La dacion en pago cuando el banco la acepta evita esa situación.
Fernanda Cruz perdio su trabajo en 2023 y lleva 8 meses sin poder pagar la cuota de su hipoteca (1.150 euros/mes). La deuda pendiente es de 162.000 euros y el piso vale actualmente unos 140.000 euros segun el mercado. Si se ejecuta la hipoteca, Fernanda podria deber hasta 22.000 euros adicionales despues de la subasta.
Fernanda solicita acogerse al Codigo de Buenas Practicas. Cumple los requisitos: esta en el umbral de exclusion social (ingresos inferiores a 3 veces el IPREM en 14 pagas), la cuota hipotecaria supera el 50 % de sus ingresos y no tiene otros activos. Su banco (obligado si esta adherido al Codigo de Buenas Practicas) le ofrece primero una reestructuracion de la deuda, despues una quita y si ninguna funciona, debe aceptar la dacion en pago. Fernanda entrega el piso y la deuda queda completamente cancelada, sin qué el banco pueda reclamarle nada más.
Para acceder a la dacion en pago en el marco del Codigo de Buenas Practicas, el deudor debe solicitar la reestructuracion al banco (qué esta adhirido al Codigo de forma voluntaria pero con amplia participacion de entidades). Si la reestructuracion fracasa, puede solicitar la quita de parte de la deuda. Solo si ninguna de estas medidas es viable, el banco debe aceptar la dacion en pago.
Los requisitos para acceder al Codigo de Buenas Practicas incluyen: ingresos familiares inferiores al límite establecido (3 veces el IPREM en 14 pagas para el caso general), qué la cuota hipotecaria sea superior al 50 % de los ingresos, y qué no se dispongan de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda. Fuera del Codigo, la dacion requiere acuerdo voluntario del banco.
Creer qué la dacion en pago es un derecho universal en España: solo en los supuestos del Codigo de Buenas Practicas los bancos estan obligados a aceptarla; fuera de esos supuestos es voluntaria. Confundirla con el desahucio: el desahucio es la expulsion del ocupante; la dacion es una entrega voluntaria acordada. Ignorar las implicaciones fiscales: la dacion puede tener consecuencias en el IRPF si el valor del inmueble supera la deuda cancelada. Creer qué resuelve todos los problemas: la dacion extingue la deuda hipotecaria pero puede no cubrir otros debitos asociados.
La dacion en pago en el Codigo de Buenas Practicas esta regulada en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, modificado por la Ley 1/2013 y sucesivas actualizaciones. Consulta en el BOE - RD-ley 6/2012.
No. El derecho a exigir la dacion en pago solo existe para quienes cumplan los requisitos del Codigo de Buenas Practicas: ingresos familiares inferiores al límite legal, cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos y ausencia de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
Si, ese es su efecto principal: el banco acepta el inmueble como pago total de la deuda y no puede reclamar ninguna cantidad adicional al deudor, aunque el valor del inmueble sea inferior a la deuda pendiente.
Si. Si el valor del inmueble entregado es superior a la deuda cancelada, el exceso podria considerarse ganancia patrimonial a efectos del IRPF. La Ley 1/2013 establece la exencion en el IRPF de las ganancias derivadas de la dacion en pago en los casos del Codigo de Buenas Practicas.
En la dacion en pago el deudor entrega voluntariamente el inmueble y la deuda queda totalmente cancelada. En la ejecucion hipotecaria el banco inicia un procedimiento judicial, subasta el inmueble y si el precio de la subasta es inferior a la deuda, el deudor puede seguir debiendo la diferencia.
Si. Si el deudor no cumple los requisitos del Codigo o si el banco no esta adherido, la dacion en pago requiere acuerdo voluntario de ambas partes. El banco puede rechazarla si prefiere ejecutar la hipoteca judicialmente.