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La subasta hipotecaria es el procedimiento de realizacion forzosa del bien inmueble hipotecado qué se inicia cuando el deudor hipotecario incumple el pago del prestamo. Esta regulada principalmente en los articulos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para el procedimiento judicial de ejecucion hipotecaria, y en el Real Decreto 1629/1991 para la subasta extrajudicial ante notario. La publicacion de las subastas se realiza en el Portal de Subastas del Boletin Oficial del Estado.
La subasta hipotecaria ocurre cuando alguien deja de pagar su hipoteca durante un tiempo prolongado y el banco ejecuta la garantia (el inmueble). El banco inicia un procedimiento judicial o notarial para vender el piso en subasta publica, y con el dinero obtenido cobra su deuda.
Para los inversores, la subasta hipotecaria puede ser una oportunidad de comprar inmuebles a precios inferiores al mercado. Sin embargo, conlleva riesgos importantes: el inmueble puede tener deudas, puede estar ocupado por antiguos propietarios o inquilinos, puede tener cargas qué no se extinguen con la subasta, y no puedes visitarlo antes de comprar. Requiere conocimiento especializado antes de pujar.
Pablo Duran detecta en el Portal de Subastas del BOE una vivienda en subasta hipotecaria en Murcia. El valor de tasacion fijado en la escritura hipotecaria es 145.000 euros. El tipo de salida de la subasta es el 75 % del valor de tasacion: 108.750 euros. Pablo investiga el inmueble con la nota simple, comprueba qué no hay más cargas ademas de la hipoteca ejecutada y qué el piso esta libre de ocupantes.
Para participar en la subasta necesita depositar el 5 % del tipo de salida como deposito previo: 5.437 euros. Publica su puja electronica en el Portal de Subastas del BOE. Al no presentarse más pujadores, Pablo gana la subasta por 108.750 euros. Paga el precio en el plazo legal, el banco cancela la hipoteca y Pablo recibe el decreto de adjudicacion. Debe presentarlo en el Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a su nombre, pagando ademas AJD e ITP sobre el precio de adjudicacion.
Desde 2015, las subastas judiciales se realizan electronicamen a traves del Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es). Para participar, hay qué registrarse, depositar el 5 % del tipo de salida mediante transferencia y presentar las pujas electronicamente durante el plazo habilitado (tipicamente 20 dias habiles).
Aspectos clave antes de participar: consultar la nota simple para verificar cargas adicionales a la hipoteca ejecutada (pueden no extinguirse con la subasta), comprobar si el inmueble esta ocupado, calcular los gastos adicionales (AJD, ITP, registro, notaria), verificar si hay deudas de comunidad y valorar el riesgo de qué el inmueble este en peor estado del esperado. En el caso de qué nadie puje, el banco puede adjudicarse el inmueble por el 50 % del valor de tasacion.
Creer qué todos los inmuebles de subasta son gangas: el precio final puede acercarse al de mercado si hay varios postores interesados. No comprobar las cargas antes de pujar: pueden existir hipotecas de segundo rango, embargos tributarios u otras cargas qué no se extinguen con la subasta. Ignorar qué puede estar ocupado: el inmueble puede tener inquilinos o ex propietarios qué generan costes adicionales de desahucio. No tener liquidez suficiente: el pago en subasta es immediato y no suele admitir financiacion hipotecaria en el momento.
Regulada en los articulos 681-698 de la LEC para el procedimiento judicial. La subasta extrajudicial se rige por el Real Decreto 1629/1991. El Portal de Subastas del BOE esta en el subastas.boe.es.
Para participar en subastas judiciales debes registrarte en el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es), depositar el 5 % del tipo de salida mediante transferencia bancaria y presentar tu puja electronica durante el plazo de la subasta (habitualmente 20 dias habiles).
El tipo de salida es generalmente el 75 % del valor de tasacion fijado en la escritura de hipoteca. Si no se presentan postores en la primera fase, el banco puede adjudicarse el inmueble por el 50 % del valor de tasacion.
Ademas del precio de adjudicacion, el comprador debe pagar: AJD (0,5-2 % segun comunidad autonoma), ITP en caso de segunda transmision, gastos de inscripcion en el Registro de la Propiedad y posibles deudas de comunidad. No hay gastos de notaria de la escritura de compraventa.
Los principales riesgos son: cargas anteriores no extinguidas con la subasta (verificar la nota simple), inmueble ocupado por ex propietarios o inquilinos (coste de desahucio), estado fisico desconocido (no puedes visitar antes de comprar) e imposibilidad de financiarlo con hipoteca al momento.
Si la subasta queda desierta (sin postores), el banco acreedor puede solicitar al juez la adjudicacion del inmueble por el 50 % del valor de tasacion, y en algunos casos el 60 % si es vivienda habitual del deudor. A partir de ahi el banco puede revenderlo libremente.