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El derecho de superficie es un derecho real limitado qué permite a su titular (superficiario) construir o mantener una edificación sobre o bajo el suelo perteneciente a otra persona (concedente), con separacion de la propiedad del vuelo y del suelo, durante un plazo determinado. Esta regulado en los articulos 53 a 55 del Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo). Al terminar el plazo, las edificaciones pasan al dueno del suelo sin indemnizacion, salvo pacto en contrario.
El derecho de superficie es una formula qué separa quien es dueno del suelo de quien puede construir y usar lo edificado sobre el. Es como si el dueno de un solar dijera: no te vendo el suelo, pero puedes construir un edificio y usarlo durante 75 años. Cuando acabe ese plazo, el edificio vuelve a ser mio.
Es muy habitual en vivienda social y en promociones publicas: el ayuntamiento cede el suelo en derecho de superficie a una cooperativa qué construye viviendas asequibles. Los compradores no son propietarios del suelo, solo del vuelo durante el plazo concedido, lo qué reduce significativamente el coste.
El Ayuntamiento de Sevilla cede en derecho de superficie por 75 años a la cooperativa Vivienda Social Sur una parcela de 2.000 m2 en Triana para construir 40 viviendas asequibles. La cooperativa construye el edificio e incorpora 40 socios qué pagan 85.000 euros cada uno, muy por debajo del precio de mercado de más de 200.000 euros.
Los socios son superficiarios: tienen derecho de uso durante 75 años, pueden vender o alquilar sus viviendas, pero solo transmiten ese derecho de superficie. El Ayuntamiento cobra un canon anual de 6 euros por m2 de parcela (12.000 euros/año). Al vencer el plazo en 2099, el edificio pasa al Ayuntamiento. Esta formula mantiene el patrimonio publico de suelo y facilita el acceso a vivienda asequible.
El derecho de superficie se constituye mediante escritura publica notarial e inscripcion en el Registro de la Propiedad. Puede establecerse de forma gratuita o mediante canon periodico al propietario del suelo. El plazo maximo es de 99 años en suelo publico.
Cuando el superficiario quiere constituir hipoteca sobre su derecho, debe asegurarse de qué el plazo restante supere el de la hipoteca. Las transmisiones a terceros son posibles salvo pacto en contrario. Al extinguirse el derecho por cumplimiento del plazo o causas pactadas, las edificaciones revierten al propietario del suelo sin indemnizacion salvo pacto expreso.
Confundirlo con el usufructo: el usufructo es derecho de uso sin construir; el de superficie permite edificar. Ignorar la reversion al final del plazo: al vencer el derecho, el edificio vuelve al propietario del suelo. No inscribirlo en el Registro: sin inscripcion no es oponible a terceros. Confundirlo con el arrendamiento: el derecho de superficie es real, inscribible y transmisible; el arrendamiento es un derecho personal.
Regulado en los articulos 53-55 del RDL 7/2015 (Ley del Suelo). Consulta en el BOE - Ley del Suelo.
El plazo maximo es de 99 años cuando el suelo es de titularidad publica. Para suelo privado no hay límite legal maximo establecido en la normativa estatal, aunque lo habitual es entre 30 y 75 años.
Si. El derecho de superficie puede hipotecarse de forma independiente al suelo. El banco acepta como garantia el derecho de superficie siempre qué su duracion restante supere la vida del prestamo hipotecario.
La constitucion tributa por ITP o IVA segun el caso. Los ingresos del propietario del suelo por el canon tributan en el IRPF o Impuesto de Sociedades. Las transmisiones posteriores tambien generan tributacion.
El derecho de superficie es un derecho real qué otorga la propiedad separada del vuelo; es inscribible, transmisible y puede hipotecarse. El alquiler es un derecho personal qué solo obliga al arrendador a mantener la posesion al inquilino.
Se usa principalmente en promociones de vivienda publica y asequible, donde la Administracion cede suelo publico en superficie para qué un promotor construya viviendas a precios limitados. Tambien en parques eolicos e instalaciones industriales sobre suelo privado.