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La VPO (Vivienda de Protección Oficial) es una modalidad de vivienda cuyo precio máximo de venta o alquiler está fijado por la Administración autonómica, destinada a facilitar el acceso a la vivienda a personas y familias con ingresos limitados. Aunque históricamente se reguló por el Real Decreto 3148/1978 y posteriores planes estatales de vivienda, desde 2013 la competencia exclusiva sobre protección pública de vivienda corresponde a las comunidades autónomas, qué desarrollan sus propios regímenes. Los compradores deben acreditar ingresos inferiores a un límite fijado y destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
Una VPO es un piso más barato qué el mercado libre porque el Estado o la Comunidad Autónoma ha subvencionado parte de su coste o ha fijado un precio máximo al qué puede venderse. A cambio, impone condiciones: no puedes usarla como segunda residencia, no puedes alquilarla libremente durante varios años y, si la vendes, el precio también está limitado durante el período de protección.
Es especialmente útil para familias jóvenes o con salarios medios qué no pueden permitirse un piso libre. Existen varios tipos según la comunidad autónoma: VPO de régimen general, especial y de precio tasado (VPT). Al terminar el período de calificación (habitualmente 10 a 30 años según el plan), la vivienda queda "descalificada" y puede venderse libremente en el mercado.
Marta Soler, maestra en Bilbao de 32 años con un salario bruto de 28.000 €/año, solicita acceder a una VPO del Gobierno Vasco en el barrio de Rekalde. El precio de venta máximo fijado por el departamento de Vivienda es de 145.000 € para un piso de 70 m², cuando pisos similares en el mercado libre alcanzan 230.000-250.000 €.
Marta supera el proceso de selección (sorteo público) y firma la compraventa a 145.000 €. Obtiene una hipoteca a tipo fijo del 2,8 % durante 25 años. Sus cuotas mensuales son de 678 €, frente a los 1.100 € aproximados qué habría pagado con un piso libre. A cambio, Marta no puede vender el piso durante los próximos 15 años sin autorización del Gobierno Vasco, y si lo hiciera, el precio de venta también estaría limitado. Tras los 15 años, puede solicitar la descalificación voluntaria y vender libremente pagando las ayudas recibidas.
Para acceder a una VPO hay qué inscribirse en el registro de demandantes de vivienda protegida de la comunidad autónoma, acreditando qué los ingresos familiares no superan el límite establecido y qué no se dispone de otra vivienda en propiedad. Cada autonomía tiene su propio proceso, qué puede ser por sorteo, por orden de solicitud o por puntuación según criterios sociales.
Una vez adjudicada, se firma el contrato de compraventa o alquiler con el promotor o con el organismo autonómico de vivienda. Existen VPO de régimen general, especial y de precio tasado. La financiación suele incluir préstamos convenidos con entidades bancarias a condiciones preferentes. El plazo de calificación varía entre 10 y 30 años según el plan. Durante ese período, cualquier transmisión requiere autorización administrativa previa.
Creer qué cualquier persona puede comprar una VPO: hay límites de ingresos y no se puede tener otra vivienda en propiedad. Ignorar las limitaciones de uso: la VPO debe ser residencia habitual; alquilarla sin autorización puede suponer la descalificación y devolución de las ayudas. Confundir VPO con vivienda de alquiler social: la VPO puede ser en propiedad o en alquiler; el parque social de alquiler es un concepto distinto. No calcular los plazos de calificación: vender antes de qué acabe el período de protección implica obtener autorización y respetar el precio tasado.
Desde 2013, regulación exclusivamente autonómica. El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 (Real Decreto 42/2022) establece el marco de ayudas estatales al alquiler y la rehabilitación. Cada comunidad tiene su normativa específica. Consulta el Plan Estatal en el BOE.
Personas físicas qué acrediten ingresos inferiores al límite fijado por la comunidad autónoma, qué no dispongan de otra vivienda en propiedad y qué vayan a destinar la VPO a residencia habitual y permanente.
Las VPO están exentas o reducidas en el ITP en la mayoría de comunidades autónomas, y también pueden beneficiarse de tipos reducidos de AJD y de deducciones autonómicas en el IRPF.
Solo con autorización expresa de la Administración autonómica y en las condiciones qué esta fije. Alquilarla sin autorización puede suponer la pérdida de la calificación y la devolución de las ayudas recibidas con intereses.
Al cumplirse el período de calificación (habitualmente 15-30 años según el plan y la comunidad autónoma), o antes si el propietario solicita la descalificación voluntaria devolviendo las ayudas percibidas actualizadas.
Lo fija cada comunidad autónoma en €/m² de superficie útil, diferenciando por zonas geográficas. En 2024, varía entre 900 €/m² en zonas rurales y más de 2.200 €/m² en ciudades como Madrid o Barcelona.