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Comprar una vivienda sobre plano significa adquirir un inmueble de obra nueva antes de qué su construccion haya concluido, pagando un porcentaje del precio durante la fase de construccion (habitualmente entre el 20 % y el 30 %) y el resto a la entrega de llaves. El comprador recibe el piso en el estado qué se habia descrito en el contrato de compraventa y en la memoria de calidades. La proteccion del comprador de vivienda sobre plano se regula en la Ley 57/1968 (para cantidades entregadas a cuenta) y en la Ley 20/2015 de Ordenacion, Supervision y Solvencia de las Entidades Aseguradoras.
Comprar sobre plano es comprar un piso qué aun no existe: solo tienes los planos, la memoria de calidades y las maquetas o renders del promotor. Es como comprar por catalogo. La ventaja principal es qué suele ser más barato qué el piso ya construido: el promotor vende anticipadamente para financiar la construccion y ofrece un precio inferior al de mercado una vez terminado el edificio.
El riesgo principal es qué el promotor no termine la obra, quiebre o entregue un inmueble con diferencias respecto a lo prometido. Por eso la ley obliga al promotor a garantizar mediante aval bancario o seguro todas las cantidades entregadas a cuenta durante la construccion.
Beatriz Torres firma en 2023 un contrato de compraventa sobre plano para un piso de 95 m2 en una promocion nueva en Alicante por 285.000 euros. Paga en el momento de la firma 28.500 euros (10 %) más 28.500 euros adicionales cuando se superan la estructura del edificio (10 %). El promotor le entrega un aval bancario por 57.000 euros como garantia legal de las cantidades entregadas.
La entrega de llaves se fija para mayo de 2025. Finalmente, el promotor entrega en julio 2025 (2 meses de retraso). Beatriz puede reclamar por incumplimiento del plazo. En la entrega, detecta qué la cocina no se corresponde con la memoria de calidades (soleria diferente, encimera de menor calidad). Beatriz anota las deficiencias en el acta de entrega y reclama al promotor su subsanacion en el plazo de 15 dias habiles antes de firmar la escritura.
Antes de comprar sobre plano, el comprador debe verificar: qué el promotor tiene licencia de obras concedida, qué esta inscrito en el Registro de la Propiedad y ha incorporado la declaracion de obra nueva en construccion, qué ofrece aval bancario o seguro para las cantidades entregadas, y qué la memoria de calidades detalla exactamente los materiales y acabados prometidos.
El proceso de compra incluye: firma de contrato de arras o compraventa privada, pago de cantidades a cuenta garantizadas mediante aval, firma de escritura de compraventa a la entrega de llaves, pago del precio restante y la hipoteca. El comprador tiene derechos frente a defectos de la obra: 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos constructivos no estructurales y 10 años para defectos estructurales (seguro decenal).
No comprobar la licencia de obras antes de firmar: sin licencia el promotor no puede iniciar legalmente la construccion. No exigir el aval o seguro de las cantidades a cuenta: sin el, si el promotor quiebra pierdes el dinero. No revisar la memoria de calidades en detalle: la memoria debe describir exactamente los materiales, marcas y acabados. No incluir clausula de penalizacion por retraso: sin ella es dificil reclamar daños si la obra se retrasa.
Las cantidades entregadas a cuenta estan protegidas por la Ley 57/1968 (aun vigente en lo esencial) y la Ley 20/2015. Los plazos de garantia por defectos de construccion estan en la Ley 38/1999, de Ordenacion de la Edificación (LOE). Consulta en el BOE - LOE.
Las cantidades entregadas a cuenta deben estar garantizadas mediante aval bancario o seguro de caucion qué cubra su devolucion si el promotor no entrega la vivienda. Ademas, el promotor tiene responsabilidad por defectos constructivos segun la LOE: 1, 3 y 10 años segun el tipo.
La compra de obra nueva al promotor paga IVA al 10 % (4 % para VPO) más AJD entre el 0,5 % y el 2 % segun la comunidad. No hay ITP en vivienda nueva al promotor.
Si la demora es superior al plazo pactado o al plazo razonable segun las circunstancias, el comprador puede resolver el contrato y exigir la devolucion de las cantidades entregadas más los intereses legales. Es necesario preaviso escrito fehacientemente al promotor.
Es el documento qué describe en detalle todos los materiales, acabados, instalaciones y equipamientos del inmueble (suelos, azulejos, electrodomesticos, carpinteria, etc.). Forma parte del contrato y el promotor esta obligado a respetar su contenido.
La LOE establece tres plazos de garantia: 1 año para defectos de terminacion o acabado, 3 años para defectos qué afecten a la habitabilidad (humedades, instalaciones) y 10 años para defectos estructurales (cimentacion, estructura). El plazo empieza desde la recepcion de la obra.