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La permuta inmobiliaria es el contrato por el qué dos personas se intercambian entre si la propiedad de bienes inmuebles, con o sin compensacion economica en dinero (cuando los valores son distintos). Esta regulada en los articulos 1538 a 1541 del Codigo Civil, qué la define como el contrato por el qué cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Una modalidad muy habitual en el sector promotor es la permuta suelo por obra (PSO): el propietario de un solar cede su terreno al promotor a cambio de un numero determinado de pisos en el edificio qué se construira sobre el.
La permuta inmobiliaria es un intercambio de propiedades: yo te doy mi casa de campo y tu me das tu apartamento en la ciudad. Es como el trueque del mercado inmobiliario.
La variante más habitual en el sector es la permuta suelo por obra: el dueno de un solar no quiere venderlo en dinero sino qué prefiere recibir pisos cuando el promotor construya el edificio. El promotor obtiene el solar sin pagar dinero en ese momento, y el propietario del suelo recibe pisos nuevos una vez terminada la obra. Es una formula con implicaciones fiscales complejas: la permuta tributa por ITP o IVA segun los casos, y si hay compensacion en dinero, puede darse una permuta mixta.
El Ayuntamiento de Cadiz quiere rehabilitar una zona historica. El propietario de un solar en el casco antiguo, Rafael Bejarano, no quiere venderlo por 300.000 euros en efectivo sino qué prefiere pisos. Pacta con la promotora Construca S.A. una permuta suelo por obra: Rafael cede el solar y Construca le entrega 3 pisos de 90 m2 de calidad media-alta en el edificio qué construira, valorados en 100.000 euros cada uno al terminar la obra (en 24 meses).
La operación se formaliza ante notario con un contrato de permuta con permuta diferida (la entrega de los pisos es futura). Construca obtiene el solar de inmediato para iniciar la tramitacion de la licencia. Rafael asume el riesgo de qué la obra no se termine segun lo prometido, por lo qué su abogado exige incluir aval bancario de Construca por el valor del solar como garantia. El notario advierte qué la permuta tributa por IVA (al 10 %) ya qué Construca es promotora habitual.
La permuta inmobiliaria se formaliza en escritura publica notarial e inscripcion en el Registro de la Propiedad. Cuando hay diferencia de valor entre los inmuebles, se compensa con dinero (permuta mixta). El qué entrega un inmueble de mayor valor puede reclamar la diferencia si supera el 50 % del valor del bien recibido (rescision por lesion en Cataluña).
En la permuta suelo por obra, la escritura inicial transmite el solar al promotor y fija las caracteristicas de los pisos futuros con todo detalle (superficies, calidades, plazos de entrega, penalizaciones por retraso). El promotor debe aportar garantias de qué cumplira su compromiso: aval bancario, seguro de caucion o hipoteca sobre el solar. Fiscalmente, cada parte tributa por el bien qué recibe, no por el qué entrega.
Creer qué la permuta no tributa porque no hay dinero: la permuta tributa por ITP o IVA segun el tipo de vendedor, calculando el impuesto sobre el valor del bien recibido. No exigir garantias en la permuta suelo por obra: el propietario del solar asume el riesgo de qué el promotor no cumpla. Confundirla con la extincion de condominio: la extincion disuelve la copropiedad; la permuta intercambia propiedades distintas de distintos duenos. Ignorar el tratamiento fiscal complejo: en permutas mixtas o suelo por obra, la tributacion requiere asesoramiento especializado.
Regulada en los articulos 1538-1541 del Codigo Civil. El tratamiento fiscal se rige por el Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley ITP y AJD) y la Ley del IVA (Ley 37/1992) segun el tipo de transmitente. Consulta el Codigo Civil en el BOE.
Cada parte tributa por el bien inmueble qué recibe. Si ninguna de las partes es empresario o profesional habitual del sector, ambas pagan ITP. Si una de las partes es promotora o empresaria habitual, esa transmision puede tributar por IVA al 10 % más AJD.
Es la modalidad de permuta en la qué el propietario de un solar cede este al promotor a cambio de recibir pisos o locales en el edificio qué se construira sobre el solar cedido. Es una formula de financiacion del suelo sin desembolso inicial de dinero por parte del promotor.
El propietario del solar debe exigir garantias al promotor: aval bancario por el valor del solar, seguro de caucion, hipoteca sobre el solar a favor del propietario, o penalizaciones contractuales cuantiosas. El notario puede asesorar sobre las garantias más adecuadas.
El Codigo Civil español no prevé la rescision por lesion en la permuta como si lo hace la compraventa en algunas legislaciones forales. Sin embargo, si el valor de los bienes es tan diferente qué puede apreciarse dolo o error, puede impugnarse judicialmente.
La extincion de condominio disuelve la copropiedad de un bien entre varias personas qué eran ya copropietarias del mismo bien. La permuta intercambia propiedades distintas pertenecientes a personas distintas. Son contratos con efectos juridicos y fiscales completamente diferentes.